每日热议!一年涨幅近7%!海淀三环新房难抢!黄金地段二手房能不能捡漏上车?

海淀就是北京楼市永远的扛把子。

(资料图)

刚看了下截止6月北京二手房均价59280元/㎡，同比去年上涨1.04%。

海淀，6月二手房均价102144元/㎡，同比去年上涨6.85%，完美跑赢大盘。

由于地段太好，新房太少，“日光盘”在海淀频频出现。前段时间北四环中建壹品学府公馆开盘，当日清盘。

再往前，北三环天恒学院里开盘，更是万人疯抢百套房，几乎贡献了上半年京楼热度之王。

但正是由于新房太少太抢手，不少购房人上车实在困难。

万人摇号拼不过，转战海淀二手房咋样？

下面给大家说说黄金北三环附近，也就是爆火的天恒学院里所在的北太平庄区域，二手房能不能捡漏？

从实地看到的而言，北太平庄片区既有我们俗称的老破小，也有一些品质较好的次新存在。

划分了三个梯队，带大家看看。

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典型的老旧小区

上车总价较便宜

第一梯队的房子是最老最旧且卖相也很一般的那一波。可以大致分为三种类型。

第一类多建于80、90年代，外立面破损严重，一看就是有年头的。

代表小区：罗庄西里、罗庄东里

罗庄东里

罗庄西里

第二类是外立面看着好了点，但没有安全性可言，尽管有忠于职守的“保安”，但是随意进出也是方便的很，属于进门连健康宝都不带看的那批。并且，很多住户家中还用的最原始铁栅栏。

代表小区：西土城路31号院、上园村

西土城路31号院

上园村

第三类就是卖相好过前两种，但太过拥挤，有种住上了集体宿舍的赶脚那种小区。

虽然这街里乡亲的感情是增进了不少，搓麻也不用担心三缺一了，但舒适度、私人空间自然是差了一点。

代表小区：罗庄南里、长河湾

罗庄南里

长河湾

这一梯队的三类房子共性就是虽然旧了点，但在海淀来讲上车总价算比较便宜。

能不能捡漏入手？不建议。

自住来讲舒适度太差，投资角度看，涨幅也不及海淀整体预期。

选了上述两个小区作为代表，给大家看看去年7月到今年6月的房价波动。

整体并没有很乐观呈现下行趋势，而且这类房子只有越住越旧，老房子难维护，价值会走下坡路。

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维护较好的老小区

居住舒适度更上一层

第二梯队，房子虽然也比较老，但小区维护的很好。外立面、小区环境、安保等方面有所提升。

房子大致可以两类。

第一类就是家属楼，这类小区安保真的很负责，陌生人不能轻易进去。ps：这些房源中有些为央产房，在交易时需要问下中介。

代表小区：知春路2号院、铁科院家属楼

知春路2号院

铁科院家属楼

第二类为高层小区，在内部有了一定的配套，同时外立面也得到了改善。

但建筑造型各异，窗墙比略低，通透性和采光性受影响。ps：在买房的时候，如果能挑选的话，尽量避免不规则区域。

代表小区：太月园小区、交大东路31号院

太月园小区

交大东路31号院

看了图片大家也能明显感觉到，这一梯队的房子看起来更加适合居住。

但价格较上一梯队也有所提升，单价平均比上一梯队高出一万多。

涨幅咋样？同样下行，并不乐观。建议投资的赶紧靠边。

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房龄较短

符合当下主流设计的小区

第三梯队，多为次新房，小区的整体设计也符合当下主流，大面宽舒适度采光度都不错。

代表小区：保利海德公园、交大嘉园、四道口北街36号院

保利海德公园

交大嘉园

四道口北街36号院

这一梯队观感上明显好了很多，当然价格也好，普遍单价在12万/平以上。

能接受这个价位的，也不算是捡漏了。

房价涨幅方面，从去年七月至今呈微涨态势。

看到这三个梯队的房源属性、价格区间、价值波动相信大家已经一目了然了。

同区域内行情较好的仍是次新，上车门槛比较低的老旧小区，其实未来涨幅并没有那么明晰。

插播一下关于学区，北太平庄在海淀来讲并不算什么好学区。

区域内现有小学6所，分别为星火小学、北邮附小、学院路小学、北师大实验小学、农科附小、交通大学附属小学。

算是集合了北太平庄街道以及北下关街道的基础教育资源。

这几所学校，农科附小还是相对较好的，但需要提醒在这个片区中一共5所农科附小校区，实力略胜一筹的还是本校区。

交大附小，紧临交大的宿舍楼，对面就是快递接收点，环境略显闹腾。至于学校本身生源不错，很多是交大子弟和铁研子弟。但交大附小跟交大附中没有什么直接关系。

学院路小学，就是普通小学，中规中矩没啥特点。

北师大实验小学，在北师大学校里面，但是基本上都是教师子弟，北邮附小原今典小学（16年今典小学正式更名为北京邮电大学附属小学），目前看一般，算是普小，并没有太大提升。

整体看，片区的教育水平只能算中等。

所以对于老破小，尤其剥离学区的老破小，我一直不建议大家购入。

当然部分人可能觉得低价上车就是捡漏，将来可以赚钱再置换改善。

这部分人一定不知道北京置换同学有多难，尤其需要卖一买一置换的，很多被政策/资金...等等因素卡在那，改善需求没法释放。

所以大家上车还需谨慎！