今日热文：北京城区,没有500万的新房

【资料图】

经过一周的延期，北京第二批土拍明天将如期而至。

本轮开发商真实的拿地热情，和之前流出那份意向名单比，有点两极反转的意思。

根据最终报名情况看17宗地块：

2宗无人报名（流拍）；

7宗地块一家房企报名（底价成交）；

8宗获多家房企报名（明日竞拍）；

报名表借来给大家看看⬇️

有点让人意外的是，

最火爆的（报名最多）不是太阳宫，而是小瓦窑；

二环亚林西仅一家房企报名，最终底价成交。

这次土拍对北京楼市来说，是三四季度市场走向的关键映射点。

从去年下半年开始，北京楼市不温不火，去年第二三批次土拍一度低迷不振。

今年开年以来全国房地产救市政策不断，信心到底有没有传导到北京，市场到底能否被重新激活，咱从这次土地市场的热度就能感知。

下面来给大家说说土拍的具体情况。不想看地块可以直接跳到第4部分，直接看趋势。

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流拍的两块地

即便降价也没人要

朝阳区前苇沟003地块

丰台北宫镇东河沿0202-0003地块

这两块地因无房企报名，最终流拍。

重点说说这个前苇沟地块。这次上架地块的起拍楼面价已经较之前有所降低，但最终还是难逃没人要的命运。

此前听说这块地龙湖意向比较大，貌似已经交了保证金。最终宁舍小钱，还是鸽掉了。

很显然前苇沟这片地不能给房企信心，甚至给不了让人赌一把的动力。周围在售的项目去化不如意。

大朝阳新盘本来就扎堆，竞争压力大。这年头如果回款预期不如意，还把钱押这的才是傻呢。

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底价成交的7宗地

包含二环亚林西

丰台 亚林西、青龙湖、东河沿0011；

朝阳 十八里店685/694地块；

石景 山衙门口；

昌平 马池口；

平谷 府前街；

这7宗地，仅一家房企报名，最终底价成交。

重点来看亚林西。地是好地，这块地在南二环至三环之间，区域发展成熟，配套设施完善。

放个之前咱们京楼壹号的大V杨哥的探地实拍视频，大家可以感受下。

，时长

03:07

为啥底价成交？

其实之前给大家分析过，拿地的主要难点在于起始价太高，开发难度也比较大。

起始74.7亿是北京近5年以来价格最高的地块。

总建控规模20.5万平，R2二类居住用地建控规模仅10.19万平；

近一半是综合型商业金融服务业用地，需要无偿配建的基础设施很多······

图源：北京规划和自然委员会

拿下亚林西地块，开发商要有雄厚的资金实力和开发建设能力。

地块只有华润一家报名。最终被华润纳入囊中，周边有自家的昆仑域和北京瑞府。

今年华润的几个大项目卖的不错，已经开了的海淀幸福里润园、二环永定府、大兴橡树湾等几个项目热销上百亿。

感觉今年也就华润有这个实力和能力摘牌了。

丰台大豪宅是真井喷了，不知端礼著被瑞府和亚林西前后夹击作何感想。

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8宗地热度尚可

最火爆的不是太阳宫

比较抢手的8宗地咱们重点看看。

1.朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地

7家房企及联合体报名，并不是此次最火爆的。

报名房企：大悦城+厦门国贸，城建+华润，中建智地（中建一局），中建玖合（中建二局），首开+保利+建工，金茂，中海。

太阳宫地块销售指导价13万/平米，是这批地中价格最贵的，也是历来供地中价格最高的一块，此前最高价是11.2万/平米。

地块位置在三环边，无论交通、商业、医疗等配套都非常完美，项目周边四大神盘二手房价格已经冲到16万+。

感觉全北京兜里银子够的买房人，今年应该都会考虑这个项目。

地块及周边实拍+视频讲解

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不过，太阳宫地块并不是一块好啃的骨头，对开发商来说建设有一定的难度。

由于地块形状和地铁退线的影响，在项目楼栋排布上需要下很大的功夫，总体看下来利润可能并没那么好算账。

这就是为啥最终仅7家房企报名，和此前传出的近20家房企意向出入这么大的重要原因。

从报名的7家房企来看，4家独立报名，3家联合体，不知最后谁会摘得“桂冠”。

虽然产品不好做，利润空间没能没法极致拉满，但这块地出生自带流量，给开发商树一波形象，赚赚吆喝也是挺划算的。

2.丰台区城乡一体化小瓦窑村旧村改造项目XWY-13地块R2二类居住用地

13家房企及联合体报名。

报名房企：润泽，三元嘉业（首农发展），电建+首钢，中铁置业，首开，华润+葛洲坝，城建，中建智地，懋源，保利，招商，首创，中海。

这块地的拿地热情竟然超过了太阳宫，一共13家房企报名，是本次土拍中最火爆的。

小瓦窑，火在哪？

咱先看看指导价7.5万/平米，比同是西边的石景山衙门口7.98万/平米便宜，位置却比衙门口更近四环。

同样，和大瓦窑相比售价也更便宜些。

一方面这块地的价格小倒挂，将来售卖问题不用太担心。

另一方面指导价和地价之间的价差合理，开发商利润能算得过来账，就很适合补仓。

不过最终花落谁家，并且是否会像大瓦窑一样做改善产品，就未知了。

还是把地块及周围的实拍给大家放这自取。

地块及周边实拍+视频讲解

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3.顺义区薛大人庄村剩余2号地块SY00-0025-6001地块R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块A334托幼用地

6家房企及联合体报名。

报名房企：绿城，华润，首开，保利，金茂，懋源。

4.昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-10地块R2二类居住用地、PF-09地块A33基础教育用地

2家房企及联合体报名。

报名房企：华润+葛洲坝，中铁建+大悦城。

5.昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目B-02地块（CP-121101044009-012地块）

8家房企及联合体报名。

报名单位：绿城，华润+葛洲坝，建工，中建玖合，中铁建，招商，中海，首开。

6.朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-318地块R2二类居住用地

6家房企及联合体报名。

报名房企：城建+华润，万科+朝开，金茂，中建智地，首开，懋源。

7.朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-319、320地块R2二类居住用地、A334托幼用地

4家房企及联合体报名。

报名房企：城建+华润，万科+朝开，金茂，首开。共4家房企及联合体。

8.顺义区顺义新城第19街区19-85地块二类居住用地、19-86地块托幼用地

3家房企及联合体报名。

报名房企：中海，华润，首开。

这几块地的具体情况及周边实拍同样给大家做好了，感兴趣的扫码自取。

地块及周边实拍+视频讲解

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倒挂好地降价挂出

北部市场是主力

这次供地三个主要趋势：

1.90%以上都集中在南四环以北，北部市场是主力。

2.好地不少，太阳宫，奶西，平西府等等，那8块特别抢手的几乎都是倒挂。

3.地价降了，zf卖地诚意十足。

全国楼市都在松，但此前政策层面传导到北京的少之又少。这次政府降价、出好地也是在全力赋予开发商信心，激发拿地热情。

再不真给点甜头，也是真要不起了。zf的诚意肯定是给到了。

从开发商的反应来看呢，二批次土拍热度呈现明显的两极分化。7宗底价成交，8宗竞价要抢，整体冷热不均。

哪些地块比较热，开发商的拿地思路，购房人购房时也可以参考。

之前给大家分析过，此次好地的三个梯队，链接放这，今年想买房可以按需对号。

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北京城区500万的新房

越来越少了

很明确的告诉大家，想在北京城区找到一个总价500万的新房非常困难，几乎没有。

这次供地，最便宜的3.2万/平米，在平谷。

第二便宜的，3.9万/平米，在昌平六环路土城新村。

城区就没有便宜的地，非得拎出来一个的话，是三次上架的丰台青龙湖，4.7万/平米。

其余朝阳区最便宜的7.5万/平米，石景山7.95万/平米。北京城区，真的没有多少机会给刚需。

单价是一方面，对购房人来讲可能关注更多是总价。

这就要谈到开发商做产品的面积段。如果城区有7/80平两居，90平三居，但凡地段没那么差，都要靠抢；地段稍好一点临地铁，得抢疯。

现在的市场趋势是好地，不愁卖的地段开发商都不愿意做小户型，当然如果一片好地做了刚需户型，本身也是一种浪费。

如果今年你看到一个地段刚好满足你的需求，总价也合理的新房就别犹豫赶紧上车。甚至你可以把这当成一种捡漏。

现阶段京楼市场已经逐渐在往改善方向过渡，接下来是改善的天堂。

最后把明天土拍时间表给大家附上⬇️