当前通讯！顶级学区房价下行?一个很好的买房思路,就此浮现

这几天各地的高考成绩路续出来了。

北京东西海一直以教育高地著称，今年各区表现咋样，来，给大家看一份排名。

(资料图片)

2022北京高考平均分前48的高中如上，北京四中、人大附、北京八中霸榜前三；

平均分前10名的高中基本被西城、海淀包揽，实力真就不是吹的。

相比其他区域而言，进入西城、海淀的跑道，升学之战相当于加了一层buff。

而这个跑道的入场券就是学区房。

到了七月，入学登记高峰已经告一段落，从这会开始回望可以看到一个完整的市场波动情况。

今年学区房，涨没涨？

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顶级学区降了

反而是...

今天以西城为例，跟大家一起探探行情。

西城区共划分了11个学区，分别是德胜、金融街、月坛、广外、新街口、展览路、广内牛街、什刹海、西长安街、大椿天和陶白。

德胜、月坛、金融街是优质校相对集中的地方，实力比较强悍；

广内、大椿天等区域普校不少；什刹海、陶白算是比较均衡的地方。

根据学校情况及调剂派位等因素，目前各个学区大致排名如下（仅供参考）:

第一梯队：金融街、月坛、德胜

第二阶队：什刹海、陶白、西长安

第三梯队：广外、新街口、展览路

第四阶队：广内牛街、大椿天

从各梯队中选取一个代表给大家看看片区涨幅。

先是金融街，去年入学高峰一过7月开始至今年3月，房价呈下行趋势；今年3月入学高峰再次到来前，开始出现回弹趋势；

但今年六月并未达到去年同一高点，同比仍是下滑状态。

再看陶白的陶然亭区域，去年7月开始下滑，但去年末开始下滑状态有所扭转；今年1月至今呈现上涨态势，整体同比去年小幅微涨。

广外，去年7月至12月一直处于低水平中，今年1月开始出现回弹，但1-6月房价波动较大，整体并不稳定。

广内，去年7月至今年2月呈下滑状态，2月开始出现回弹。

就这几个片区的房价波动而言，可以发现顶级学区的房价并非一路高走，甚至受派位等不利因素影响反而下行；

反而是实力较均衡的片区，房价稳中有涨；普小较多的片区房价波动也比较大，但总体保持微涨。

整个学区房市场走势，出现削峰填谷的迹象。这和多校划片的政策影响比较吻合。

这其实就给想买学区的购房人提供了一个很好的思路。

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选这相对有保障

市场跟着政策走，买房跟着市场走。

选教育实力均衡的片区，上学相对有保障，房价也是。

重点给大家说说比较均衡的陶白区域。

陶白学区，这里共有7所小学，直升小学比例较高，基本上是西城直升最多的区域之一。

比如，八中附小直升八中，陶然亭小学直升北师大附中，白纸坊小学、十五中附小直升十五中……

当然，这里需要提醒下，并非100%全部直升，这个也是有比例的，一般都是80%。

从分布来看，陶白学区其中4所小学属于白纸坊板块；而第八中学附属小学、陶然亭小学、北京育才学校则位于陶然亭。

和从小西城长大现在也是西城家长之一的同事洋姐，打探了下这几个小学的情况↓

第八中学附属小学：

80%直升八中，剩下20%陶白学区派位。2020年由于学校教室不够，新借用了教室，从19年3个班变为收6个班，划片很大，虽然小学扩招，但是一旦直升改定额成真，那么直升比例就会降低。

陶然亭小学：

80%直升北师大附中,剩下20%陶白学区派位。扩招如果直升改定额影响较大，不收非京籍。

北京育才学校：

9年一贯学校，小学很好，中学中等偏下，一顺位稳，不收非京籍，收京籍调剂，同大椿天育才。

除了小学以外，四中、八中、161中学和北师大附中这4个传统西城名校不必说了，整体初中实力有目共睹。

了解完学校的情况，咱来看看房子有哪些选择。

大家都知道东西城严控新建住宅项目，市场基本以二手房交易为主。

几年蹦出来一个新房，那都是历史遗留项目一直没开盘。也就是说，想在内城买新房，不能展望得往回找。

比如前段时间开盘的新房东城永定府，就是历史遗留的。9000多人抢391套房，1：23的竞争压力。（这房子还不是啥好学区)

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区域二手房代表

接下来重点给大家说说陶白片区的二手房，选了几个让人眼前一亮的代表。

朱雀门

作为耕天下的二期，在看到它的外立面时候，就被惊艳到，整体感觉土豪气质更浓郁一些。

该住宅是在04-08年建设，分北区和南区，户型以大户型三居、四居和复式为主，一梯两户的板楼，个别楼栋为一梯一户，得房率普遍都在85%-90%之间。

看的这叫一个心动，不差钱的可以冲了。

简单说下一期，耕天下03年建成的小区，内部全部是低层小板楼，而且以中大户型为主，但相比起来，一期由于紧邻二环路，噪音问题十分凸显。

如果买这里，一定要买二期。

附：

壹瓶

项目占地面积不小，光看到的就有3个出入口，都有保安把守，进门的时候，检查还是挺严格的。

整体楼栋层数基本在11-13层之间，同样还是以大户型为主，据说里面有一个花园，内有水系和凉亭。

但这里也有两个比较明显的缺点，其一是小区后面就是陶然亭公园，虽然景观效果不错，但噪音还是有的，尤其是中低层居民；

其二是该小区并非全部为住宅，还有商住存在，所以买房的时候，一定要火眼金睛，看清楚。

附：

陶然北岸

这个小区分南北两个门，保安很负责，安全性还是可以的。04年开发，05年陆续入住，属于板楼、塔楼、板塔结合的小区。

15栋住宅楼围合式建筑风格，有一居及开间，也有两、三居，得房率在78%-82%。

小区下面有底商，像面包店、理发店、超市都有；在内部也有简单健身场所。

整体的环境不错，绿树成荫，而且小区为人车分流模式，从南门进入，直接可以进入地下车库，路面上只有部分电动车和自行车。

车位方面有租赁形式的，也有购买的，不同家庭可以根据后期打算而决定。据说购买的价格在40w左右。

附：

除了上述小区外，还有像黑窑厂西里、高家寨这类的老小区存在；

舒适度肯定受到一定影响，房价上涨动力也会打折。

老房子尤其老破小，就不推荐了。