全球观察：北京楼市,降价不如倒挂

在太阳宫的玖合府卖光后，北京新型共产房逐渐迎来了尾声。

(资料图片仅供参考)

新共产房代表项目：

中建玖合府，指导价13万/㎡，实际售价11.7万/㎡；

中建壹品学府公馆，指导价11.2万/㎡，实际售价10.08万/㎡；

望京养云，指导价8.8万/㎡，实际售价7.04万/㎡；

即便之前给大家说过很多次，但还是有人不知道为何名叫“共产房”，卖的还这么贵？

新型共产房的本质其实还是商品房，只是官方暂时打了个折，让购房人上车。

它与保障型共产房出生的目的就不同，所以价格自然就没那么低了。

但是即便没到大部分人都够得上的地步，新共产房仍然是楼市里的香饽饽。

目前市面仅剩5个在售，其中还有的也仅剩尾盘了。

今天的重点不是做盘点，而是以新共产房为矛，咱去破北京热销之盾。

看完后，大家可以自己锁定楼市中的“价值盘”。

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看得见的倒挂

如你所见，新共产房的价格并不低，它的爆点其实在于倒挂。

比如，倒挂最明显的中建玖合府，日光盘，折后实际售价11.7万/㎡。

拿出这张图，可以看到玖合府周边次新二手房价格在13万/㎡以上。

再比如，望京养云，仅剩尾盘，折后实际售价7.04万/㎡。

同区域站岗新房8.8万/㎡，一平直接便宜17600元。

篇幅有限以上仅列举两个例子，其余大家可以自己查查。

新型共产房，最大的特点是实际售价明显低于手边次新/新盘，有看得见的价差，也就是所谓的倒挂。

所以我们得出，这是它热销的最强支点。

那么这个观点，是否可以放到整个北京新房市场？

这好办，看看那些热销的非新共产房楼盘，是否有倒挂特点？

我第一个想到京北神盘，紫金书院，售价6.3万/㎡。

即便冒着“小开发商”“维权预定”的风险，依旧很多人冲，嗯，确认了周边次新价格7.3万/㎡，明摆着上车就赚。

还有上月底开盘即磬的华曦府，7.5万/㎡，成功跑出京西新速度，不远处的大瓦窑8万以上......

倒挂，确实很受欢迎。

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比降价还“牛”

价格倒挂盘，和降价开的盘还不一样。

这两种项目都很受欢迎，但降价开的盘购房人会有降价焦虑，倒挂盘不会。

说句kfs不爱听的，一定程度上降价盘自己削掉了自己的价值空间，而倒挂盘却是亮出了自己的套利空间。

所以倒挂盘比降价还受欢迎，市场越差越是如此，你细品。

之前我看到有人嘲讽楼市，说“买家真可怜，现在大家只能陶醉于倒挂，追逐倒挂。”

说的很戳心，但确实是这样。今年北京往往是倒挂盘，才会出现现象级热销。

并且开发商拿地也更倾向抢本身就倒挂的项目，比如华曦府地块，那一批次土拍中抢的最火爆。

你说这是好事坏事？

非倒挂不火，降价才能跑得快，好地也开始做小......看了今年的楼市，没一个人能笑着走出来。

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不是所有倒挂

都可以闭眼买

倒挂盘有其价值在，但靠倒挂才能卖出速度，是楼市绝对的悲哀。

但是反向来看，其实也给购房人提供了一个思路。

基本面很差，买房买啥，抢倒挂，或许比抢降价更靠谱。

注意，有一点要提醒大家，购房人知道倒挂香，kfs更知道以此作为噱头去收割。

所以倒挂真真假假，注意分辨。

一般是去看新房价格与板块内品质相当的二手房做对比。

品质相当，不仅是要看二手房比新房“差”多少，更要看是否比新房更“好”。

如果你选一个豪宅二手房，去和板块内的刚需新盘做对比，出现倒挂也不具有实际意义。

另外也不能只看二手房挂牌价，要用成交价做对比。

很多二手房东会高价挂出房源去试探市场，如果碰上大冤种算走运，碰不上成交价多半是得降。

还有一种情况，是板块内品质相当的二手房很少甚至没有，怎么办。

可以看同区域的新房定价，一般也可以做参考，比如华曦府的倒挂，其实就是这样体现的。

还是那句，倒挂盘相当于亮出了价值空间，但不是所有的倒挂都可以闭眼买。

市场很差，是行业的危机，但对购房人来说也有机遇。

大家理性看待，找准时机学会辨别。