【世界新视野】多地现二手房交易骗局：金额过亿，数百业主"卖房致贫"

多地出现了与重庆类似的二手房交易骗局

今年2月，报道了重庆二手房交易骗局，100多名业主失去了总计价值过亿元的房产。报道发出后，有浙江、江苏等地的业主表示，他们正身处同样的困境当中。

(相关资料图)

被骗业主们有着近似的经历：在嫌疑人“回款更快”劝说下，他们同意了先过户，之后通过抵押房屋结清房款。但后来，业主们等来的却是，抵押贷款已经被嫌疑人挥霍的消息。

愤怒之余，被骗业主还有着诸多质疑。在整个交易过程中，一些中介机构与嫌疑人一起，劝说他们放弃了常规的交易方式，没有告知他们可能出现的风险。同时，一些为嫌疑人提供抵押贷款的金融机构，没有尽到对资质审核的义务，甚至与嫌疑人存在着“反常”的资金往来。

目前，公安机关已经介入了多起案件的调查。但对于被骗业主来说，能否拿回自己的房产，或是得到相应的经济补偿，仍存在着疑问。

发现被骗后，业主前往涉事中介维权

没有拿到的房款

2021年夏天，浙江丽水，张霞将自己那套120多平米的房子挂到网上出售，打算置换一套离父母家近一些的房子。

先是当地豪门地产的中介找到张霞，说有人想买她的房子，但提出先支付30%首付款，等过户后，再抵押房子申请贷款，以此支付尾款。张霞觉得，相比“一手交房一手交钱”的按揭贷款，这种方式太冒险了，于是拒绝了这个提议。

到了2022年2月，又有自称万豪中介的工作人员联系张霞，再次提到有人希望用抵押贷款的方式购买她的房子。该工作人员解释称，银行房贷政策收紧，申请按揭贷款，放款时间可能超过半年，如果是申请抵押贷款，能更快收到钱。

张霞还是担心，没收到全款就把房子过户的风险，但她确实急等着这笔钱周转。中介让她放心，称在过户后会帮助“买家”完成抵押贷款的办理，而且“买家”包礼伟是在温州做生意的大老板，不会出问题。

房子最终以269万的价格成交。2022年2月13日，张霞和包礼伟签下了房屋买卖合同，收到5万元定金。2月28日，办理过户的当天，包礼伟支付了76万元首付款，并且约定，剩余房款会在过户后60天内付清。

临近还款期限，张霞一直没收到尾款，也联系不上中介。她在报警后才得知，两名中介已经被警方带走接受调查了。张霞又联系到包礼伟，他这时才承认，真正的买家另有其人，自己不是什么大老板，只是被雇来的“演员”，房子在过户后的第三天被抵押给了小额贷款公司。

得知被骗后，张霞连着几个晚上没有睡着觉。很快她发现，自己并不是唯一的受骗者。受害业主自发建的微信群内，人数不断增加，仅丽水本地，已知遭遇类似骗局的有40余户。有人在群里发了涉事“买家”的照片，张霞认出，其中两个就是去年曾提出买她房子的人。

深一度记者从几位受害业主处了解到，他们的交易经历和张霞大同小异：中介介绍买卖双方认识，约定了先过户，再通过抵押贷款结清尾款。中介和买家的理由都是，“这样可以更快拿到钱。”

在卖家面前，买房人多自称是做生意的大老板，出事后，业主们才得知，参与过户的买家只不过是“傀儡”，为了一两万元的报酬，用自己的身份配合完成房产过户和抵押。房产过户后便被抵押给了其他金融机构或个人，钱款则不知去向。

业主事后发现的放弃资金监管声明

“绕开”资金监管

回看整个交易过程，张霞发现了越来越多的疑点。

她到丽水市不动产登记中心调取了房屋过户资料，发现在不动产转让合同上，房地产经纪机构变成了丽水市莲都区豪门房产置换服务中心，并非买卖合同上的中介方万豪地产。她还找到了一份声明书，上面写着：自愿放弃不动产登记中心提供的资金监管服务，知悉其中可能发生的风险，放弃资金监管引起的法律后果由声明人承担。张霞说，两份文件上都有她的名字，但并不是她本人所签。

2019年12月，丽水市存量房交易资金监管系统投入使用，由银行担负托管的责任，买卖双方达成交易意向后，买方向银行申请贷款，首付款和按揭贷款按流程汇入银行托管账户，在完成过户和抵押等手续后，托管银行将房款划入卖家账户。这相当于在交易中引入一个第三方，保证买卖双方可以“一手交钱一手交房”。

但这并不是一项强制规定，在丽水关于资金监管的《告知书》中提到，包括直系亲属、房屋共有人、非自然人之间转让不动产，交换或赠与形式转让不动产等，以及其他不具备条件的，可以暂不纳入存量房交易资金监管，但双方要签订放弃资金托管声明书。对于张霞和包礼伟这种先过户，再通过抵押贷款结算尾款的交易方式，记者从丽水不动产登记中心的工作人员处得知，这种情况同样无法纳入资金监管。

丽水一名从业多年的中介人员称，当地大多数业主对于资金托管的制度并不了解，如果中介没有对交易进行提醒和监督，卖家便容易陷入被动，“平时经手的二手交易，我们和买卖双方讲清楚利弊后，他们都愿意走资金监管。”即使在非资金监管状态下，正规中介也通常会代为保管房产证，在卖家收到全部房款后，中介才会把新的房产证交给买方。

当地的《告知书》也提到，房地产经纪人员应明确告知交易双方，可能发生的资金及权属风险。中介机构办理的交易业务未选择资金监管方式，造成交易资金交割出现经济纠纷的，不动产登记中心核实后将暂停其网签资格。

事发后，介绍张霞交易房产的中介门店已经关门。张霞称，整个交易过程中，中介和不动产中心的工作人员并未提及资金监管。此外，网签合同和放弃资金监管声明书上的签名也不是她本人所签。对于这些质疑，不动产登记中心给她的回复是，文件是中介上传的，他们并不知情。

后来，张霞和其他业主们了解到，浙江省内有多个城市，四百余户业主有和他们高度相似的遭遇。除了浙江，近年来，以办理抵押贷款等借口绕开资金监管，骗取房子或贷款的案例，曾在多地上演。

2015年8月至2016年12月间，南京一名无业男子路露以改善住房、购买学区房、投资炒房等名义，单独或伙同西屋置业公司负责人丁志鹏，诱导业主在只收到一到三成房款时，便完成了房屋过户。

路露案的一名被害人称，交易前，丁志鹏提出，走资金监管的话，交易时间拖得会比较长。而路露则说，自己有亲戚在银行信贷部门，在房产过户后，可以很容易办下来抵押贷款。该被害人向深一度提供的合同显示，卖家同意买家向银行申请抵押贷款，如果贷款计划有变，买家自行筹款补足。

但在房屋完成过户后，卖家并没有拿到房款，抵押贷款都被路露拿去继续支付其他房屋的首付，或是用于个人挥霍。用这种方式，路露在一年多的时间内购入81套二手房，造成受害业主近1.9亿元的损失。

在句容市同样出现了类似的骗局

失效的监管

实际上，为保障房产交易的资金安全，各地在政策上有过不同的尝试和摸索。

以实行存量房资金监管较早的天津市为例，其资金监管的规定经历了一个“由松到紧再到松”的过程。工商银行天津某分行的工作人员告诉深一度记者，实行资金监管前，天津也曾发生过房子过户后，卖家拿不到房款的案例，实行资金监管后，就没再听说过这种情况。

2017年1月，天津市政府办公厅转发市国土房管局拟定的《天津市存量房屋交易资金监管办法》，该办法规定，买方以银行贷款支付房款的，全部实行全额资金监管方式，银行贷款和首付款按流程会被划至房管局在天津银行开设的监管账户，政府部门既是监管的主体，又是托管的主体。

今年5月，天津市启动二手房交易资金监管模式改革，实行存量房屋交易资金银行托管模式。市住建委确定了包括建行天津分行、工行天津分行等在内的10家商业银行受托开展存量房屋交易资金托管业务，资金托管的主体由政府部门变为商业银行，政府部门只扮演监管的角色。买卖双方可以自愿选择是否接受资金托管，如果放弃，需要签署自愿放弃资金托管服务确认书。

上述工作人员称，按照之前的流程，卖家在过户后一周左右可以拿到房款，“但这样资金流动性相对较慢，要是卖房人急着用钱的话就没办法了。”而银行成为托管主体，省去了资金在政府部门账户的过渡，卖家能更快拿到房款。

北京浩东律师事务所张晓玲代理过多起房产与合同纠纷，她认为，资金监管本质上是消除不动产交易中交钱和交房的时间差，避免买家先拿到房子不给钱，或是卖家拿到钱后不过户。在丽水等地的案件中，买卖双方绕过资金监管的交易方式本身就有一定风险，房子过户的行为不可逆，一旦过户给买家，卖家就只能被动等待买家付款，这给了骗子可乘之机。

但即使在资金监管的流程内，二手房骗局依然有可能发生。

2019年，周丰才准备将自己江苏省镇江市句容市的一套房子卖出，在一位自称德佑房产工作人员的介绍下，周丰才和买家确定了首付加贷款的付款方式，贷款资金委托句容市房管处房屋置换中心进行资金托管。

2019年8月27日，周丰才到房屋置换中心，与买家签订了房屋买卖合同与资金托管协议。按照协议内容，房子过户后，房屋置换中心通知买家领取房屋他项权证并交给银行，银行发放贷款到托管账户。随后，买卖双方同时到房屋置换中心领取房款和新的产权证。

周丰才回忆，过户当天，房屋置换中心向周丰才出具了《解款凭证》，上面写着：“我单位……累计收到托管资金151万元”。工作人员告诉他，大概要等两三个月的时间，等通知后凭《解款凭证》来拿钱。

三个月后，房款迟迟没有收到，周丰才联系中介，对方总是说“我帮你催”。2020年初，房屋置换中心因为疫情暂停工作。5月，他到房屋置换中心询问，得到的消息却是，买家已于2019年9月拿到了房屋产权凭证。周丰才说，当时工作人员表现得很诧异：“啊？你还没收到钱吗？”对方的态度让周丰才更气愤，“钱存在你们的账户上，我收没收到钱你们不知道吗？”

多方打听后，周丰才得知，买家已经将房子抵押给了中信银行镇江分行，获得了150万元贷款。而托管协议上，约定的贷款银行是农业银行，至于150万元的去向，周丰才不得而知。

周丰才起诉了房屋置换中心，但被句容市法院驳回。他提供的《民事裁定书》显示，句容市法院查询发现，涉事买家在此次交易前一段时间内，曾以相同方式购买与周丰才房子同小区的另外两套房产，且均没有向协议约定的银行申请按揭贷款，也没有将所得贷款汇入托管账户。法院认为，该买家涉嫌资金诈骗犯罪，故裁定驳回起诉。

但周丰才并不认可这样的判决，因为在他收到《解款凭证》时，买家根本没有申请贷款，房屋置换中心不可能收到托管资金，随后，房屋置换中心又在没有通知自己的情况下，把产权证交给买方，也违反了托管协议。2021年10月，他向镇江市中级法院提交了再审申请书，再次被驳回。后来，周丰才的案子和江苏省内其他受害业主的案子，由南京市公安局江宁区分局并案侦查。

即使拿到解款凭证，周丰才还是没能收到房款

“反常”的关系

在类似的二手房骗局中，嫌疑人完成过户后，总会将房产抵押给小额贷款公司。一些受害业主也对小贷公司在这当中扮演的“角色”，提出了质疑。

在句容市另一名受害业主徐晓军的经历中，他在迟迟收不到房款后发现，所谓的买家韩某某只是被雇来的“代持人”。房屋过户后，先是被抵押给了当地一家小贷公司的员工，随后又以经营性贷款的名义，被抵押给了江苏紫金农村商业银行句容支行。而前述小贷公司与这套房产之间，存在着“密切且反常”的联系。

据徐晓军转述，在“代持人”韩某某和小贷公司股东王某对警方的陈述中，韩某某是以一家“装饰施工队”的名义申请的经营性贷款，实际上这支施工队并不存在，是王某在网上帮助其购买了伪造的证照文件。根据徐晓军提供的一份授权书显示，在韩某某获得205万经营性贷款后，他授权将这笔款项支给了小贷公司股东王某的下属。

在丽水市，张霞遭遇的骗局中，同样出现了这样“反常”的关系。在她提供的转账记录中，房产过户后，被以180万元抵押给了当地的一家小贷公司，随后代持人将款项的大部分都转给了袁某。在同一天，袁某又给前述小贷公司，和曾联系张霞的中介老板，分别转账数十万元。

根据句容市相关案件的起诉书，2018年3月至2021年1月，多名涉案嫌疑人在支付部分房款后，诱骗卖家将房子过户到自己或代持人名下，涉案的26套房屋，共价值5807.5万元，案发前支付被害人2140.5元。后几人以骗得的26套房子为抵押，办理借款、伪造材料办理经营性贷款等，共5831万元。

除去对小贷公司的质疑，徐晓军还有另一层疑问：房产被抵押给小贷公司后，为什么还能再次抵押给银行，获得经营性贷款？

他向银保监会镇江监管分局举报，收到的答复是：银行贷前调查、贷款审查、贷后管理环节都没有到位。2021年12月，中国银保监会镇江监管分局对曾给涉案26套房产放贷的三家银行，分别处以40万元、135万元、85万元的罚款，对四名涉案信贷员予以警告。

丽水警方已经抓获多名嫌疑人

拿回房子的疑问

张霞明白，想要拿回被骗的房子或房款，并不是一件容易的事。

2022年初，她在网上看到重庆二手房合同诈骗的报道，诈骗的手段正是她曾遭遇过的。2月，重庆当地警方破获了该系列案件，13名犯罪嫌疑人已被批捕。此前曾接受深一度采访的重庆受害业主称，部分案件已经移交到检察院。

张霞没料到自己会陷入这样一个老套的骗局，现在，她和重庆的受害业主一样期待着结果，“他们骗的是我们的房子，还的也应该是房子。其他省份有将诈骗的房产归还原房东的案例，我们也希望能拿回房子。”

在南京发生的案件中，2017年2月，路露因涉嫌犯合同诈骗罪被刑事拘留，同年3月23日被逮捕。丁志鹏因涉嫌犯合同诈骗罪于2017年10月27日被逮捕。2021年11月12日，江苏省高级法院作出二审判决，路露与丁志鹏因合同诈骗罪，分别被判处无期徒刑和有期徒刑15年；查封在案的房屋作为赃物依法处置。尽管已作出二审判决，截至发稿前，路露案的受害业主称，他们并没有收到具体的处置方案。

张霞最担心的是，涉案的房产已经被抵押给小额贷款公司和银行，如果抵押权人被判定为“善意第三人”，可能要不回房子。法院只能判决嫌疑人归还剩余房款，在“骗子”或代持人不具备还款能力的情况下，剩余的房款将难以追回。

律师张晓玲认为，在上述案件中，如果诈骗事实成立，作为抵押物的房产是买家通过非法犯罪活动所取得的，即使抵押权人主观上不知晓抵押人存在诈骗事实，但涉案的房产作为赃物，应当被依法追缴。

张霞也在质疑放款给买家的金融机构未尽到审查义务，“那些被雇来扮演买家的人，大多没有稳定的工作，也没有还款能力，为什么能通过贷款资质的审核？”

当地多名受害业主向丽水市金融办和银保监会反映了涉事小贷公司和银行的问题。2022年6月30日，金融办回复称，目前，该案由莲都区公安分局侦查，暂未发现浙兴小额贷款公司参与诈骗，但存在贷前调查不充分、贷款用途表述不一致等问题，已要求该公司进行整改。银保监会丽水监管分局9月13日的一份银行保险违法行为举报调查意见书显示，温州银行丽水分行等五家银行，在发放经营性贷款的业务中存在贷前调查不尽职的问题。

据了解，针对张霞等业主遭遇的骗局，丽水当地公安部门以诈骗罪立案调查，目前案件已经进入移送起诉阶段，有多名嫌疑人被刑事拘留或取保候审。