物流地产价值凸显,资本竞逐抢滩布局

◎“依靠中国经济发展最快且最开放、产业链最完善的市场，华东和华南成为物流地产投资风险最小的区域，也是投资人最看好的地区。随着疫情政策逐步优化，预计明年市场反弹将会最先从这两大区域市场启动。”

(资料图片仅供参考)

每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺

资本抢滩布局中国物流地产，是2022年房地产市场的风向标之一。

12月13日，总部位于中国香港的物流地产巨头ESR Group Limited（以下简称ESR）发布公告，拟将公司旗下位于江苏昆山的3个高标准物流项目通过公募REITs方式在上交所上市。

ESR又称易商集团，布局苏州市多年，在高新区和工业园区运营多个项目。公司官网介绍，ESR在亚太区最活跃的增长市场中开发和管理物流、数据中心和商业资产网络。

《每日经济新闻》记者发现，在企业和消费者对货物配送时效性的需求驱动下，国内许多核心物流枢纽城市，物流地产市场面临供不应求的局面。目前，除了万科、碧桂园、融创和远洋等房企外，黑石、凯德和ESR也在加码布局，物流地产赛道的竞争者逐渐增多。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊12月19日在接受记者文字采访时表示，依靠中国经济发展最快且最开放、产业链最完善的市场，华东和华南成为物流地产投资风险最小的区域，也是投资人最看好的地区。随着疫情政策逐步优化，预计明年市场反弹将会最先从这两大区域市场启动。

ESR分拆昆山项目REITs上市

物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体。房地产开发企业出于对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，比如物流仓库、配送中心和分拨中心等。

作为亚太区最大的不动产管理公司，ESR在中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡、印度、新西兰和东南亚等地打造全面一体化的开发及投资管理平台。资管业务方面，物流板块占比达到53%。

根据公告，ESR正在考虑根据国家发改委及中国证监会推出的试点计划，透过公开募集基础设施证券投资基金（即公募REITs），将位于江苏省昆山市的3个高标准物流项目江苏富莱德仓储有限公司一期、二期及三期于上海证券交易所上市。

企查查公布的信息显示，江苏富莱德仓储有限公司成立于2003年8月14日，注册资本约为3.7亿元，主要从事仓库、堆场的建设及经营并提供物业管理服务。

“若进行该交易，将构成公司根据联交所上市规则第15项应用指引所述的分拆事项，”ESR方面强调称。

多家机构对分拆仓储物流REITs上市的投资机遇予以了肯定。平安证券在近日发布的研报中表示，在各个板块REITs中，仓储物流板块的收益性价比较高，已发行的2只产品总规模占比仅次于交通基础设施和园区基础设施。目前，行业整体呈现“一超多强”格局。

仲量联行则指出，过去十年间，中产消费群体的迅速壮大及强大的消费力，成为了高品质物流仓储需求的主要驱动力。2021~2022年间，亚太区优质物流地产总存量将增长17%，有望打破年增速纪录。未来十年，预计中国物流地产会继续扩张，且市场格局将更加复杂。

2014年起，国内房地产开发企业吹响进军物流地产的号角。万科裁撤物流地产事业部，与“华尔街PE之王”黑石集团成立万纬物流。今年9月初，万纬物流董事长张旭向《每日经济新闻》在内的媒体记者介绍，公司在全国47个城市运营管理163个项目，47个冷链园区，仓储规模超过1200万平方米。

与此同时，港资及外资企业也在核心城市“攻城略地”。11月下旬，安博中国宣布加码华北市场，抢滩郑州产业基础设施建设的新机遇，公司在高铁郑州航空港站（原郑州南站）投资建设的安博郑州空港国际物流中心正式交付使用。

今年5月份，新创建集团发布公告称，向澳洲嘉民集团收购位于成都及武汉的六项物流地产物业，初始购买价总额为22.9亿元。据悉，新创建集团是新世界发展有限公司旗下的基建和服务板块公司。

华东华南市场成明年看点

自2008年金融危机以来，中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。不过，在工业和物流用地供应持续紧缩的情况下，高标库市场整体仍处于供不应求的状态。

仲量联行提供的数据显示，2010~2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元；核心物流市场的高标库总体量翻了两番，实际租用面积以18.4%的年均速度增长，从1100万平方米跃升至4800万平方米。

根据相关预测，2019年至2030年间，中国社会消费品零售总额的年增长率有望达到9.5%。尽管该增速与历史水平相比有所下滑，但整体消费规模将变得十分庞大，预计至2030年，社会消费品零售总额将达到112万亿元。

从物流地产行业趋势来看，与过去相比，虽然消费增速有所放缓，但长期内消费规模仍将稳步扩大。物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。

各地推进城市群和都市圈发展，也将为物流地产市场带来新的发展机遇。粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间业绩斐然，而政府推动城市群发展的计划，将促进这些地区的进一步发展。

此外，自动化和智能化的物流科技，在实际操作中有效提升了高标库的空间利用率和作业效率。因此，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力，科技赋能成为物流企业降本增效的助推器。

“目前从全国范围来看，华东地区已拥有体量最大的高标库市场，浙江是华东地区物流地产业务的主要增长省份。展望未来，华南地区物流地产的平均租金会维持国内最高水平。”苏智渊向记者分析道。

其进一步提到，冷链产业加速发展，导致高标库与冷库的综合项目越来越占据华东、华南市场主流，浙江、安徽市场的启动，上海、江苏市场的升级，深圳与香港在船与货之间的合作，将会成为明年的看点。

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