李宇嘉：郑州房贷利率开年下调，预计3.8%利率尚未触底-天天速看料

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1月29日，市场传出郑州“房贷利率降至3.8%、首付为两成”的消息。据相关销售渠道和房产中介人员称，从1月29日起，郑州可以执行首套房3.8%的房贷利率及20%首付的优惠政策。从涉及的银行来看，包括工行、农行和邮储银行等都已经在落实了此类政策，各楼盘也打出了此类广告，郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市。点评如下：1、郑州房价跌幅居前、跌幅较大，且持续下跌郑州房价跌幅居前，新房、二手房价格指数连续下跌17个月，同比下跌11个月，而且跌幅居前，市场信心非常疲软，符合央行关于动态调整首套房利率的规定。考虑到跌幅偏大，楼市体量较大，郑州全省独大，其楼市稳定与否，关系到全省地产市场、固定资产投资和财政稳定与否。2、符合国家对于楼市新的导向1月份以来，住建部、人民银行、银保监等部门，对于楼市的政策导向，纷纷强调支持合理需求，降低住房购置门槛，积极调整房贷政策等等。楼市下滑进入每况愈下的局面，需要政策及时纠偏，需要临时性调整政策，释放积极信号，释放被阻碍的需求，以对冲楼市下行的预期。而且，类似郑州这样的城市，市场已经形成了对郑州房价继续下跌的悲观预期，迫切需要调整政策。3、2成首付超出预期此前，郑州已经执行了“认贷不认房”的首套房认定标准，这一次将首套房首付比例降低到最低两成，确实超出预期，从侧面显示出郑州楼市当下持续下跌，且无法止跌的困境，迫切需要大力度政策的扶持。不过，从2成首付应用条件（非限购措城市）来看，郑州并无发布退出限购的政策，能否应用20%的最低首付，还有一定斟酌，如果完全退出了限购，就可以实施20%的最低首付，如果没有，限购区域不能应用20%的最低首付，希望能有官方的回复。3、怎么看待从4.1%到3.8%？此前有多个三四线城市，在国家最低利率下限下，再次下调首套房贷利率的。郑州房贷利率降至3.8%，应该是第一个执行首套房贷利率“不设下限”的中心城市。央行提出“不设下限”，但具体下降多少，取决于银行具体的执行。首先，这是商业自愿，降的太多，在资金成本一定的情况下，影响银行利润；降的太少，无法发挥积极效果。从4.1%到3.8%，降幅并不小，也是初始下降，看市场如何反应。后续央行引导银行资金来源成本下降，再来降低房贷利率。4、3.8%的利率，还会下降但是，从4.1%到3.8%，实际降低的月供并不大。也就是说，单纯降低利率，并不能提振疲弱的市场需求，特别是收入和就业预期下降的情况下。它只是供需两端一揽子纾困政策的一个，要与其他政策结合起来，一块发挥作用。我预计，从1月楼市疲弱的状况看，后续还有其他城市跟进，而且首套房贷利率还会下降。5、还会降多少在房价继续下跌的情况下，背负债务买房，本身就不划算，特别是按揭利率高于保本理财利率的情况下。从这个角度看，利率至少要降至3%左右的保本理财利率，或者，房价不跌了或开始涨了。另外，如果未来央行继续引导银行资金成本下降，比如降低存款利率、同业拆借利率、央行再贷款利率等，也会相应地引导按揭利率下降。不管如何，继续降低按揭利率是确定的。