微速讯：李宇嘉：国家统计局数据显示，前两月全国房地产竣工面积首次实现正增长

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3月15日，国家统计局发布今年1-2月房地产数据。点评如下：1、竣工首次转正1-2月份，全国房地产最大的变化，就是竣工面积实现正增长8.0%，也是累计值连续11个月下滑后，首次正增长。说明持续一年多的“保交楼”取得了积极进展，特别是住宅竣工面积同比增长9.7%，涨幅更明显。2、竣工和开工稳定开发投资竣工回升，通过安装工程（占开发投资的10-15%），对开发投资形成支撑。同时，1-2月份，全国房屋新开工下滑9.4%，相比2022年1-2月下滑12.2%明显收窄，通过建筑工程（占开发投资的35%左右），对开发投资形成支撑。其中，今年1-2月份商品房市场销售企稳回升，近年来中心区改善盘去化加速，提振了开发商的预期，加上“金融16条”对白名单房企的支持力度加大，开发商开工的积极性增加。同时，施工面积降幅从-7.2%收窄至-4.4%，意味着其中很多项目从停缓建、甚至烂尾转向复工、施工加速等等，这些因素合起来促成了开发投资累计降幅收窄至-5.7%。3、销售面积跌幅明显收窄1-2月份，全国商品房销售面积下跌3.6%，相比去年1-2月的-9.6%，大幅收窄了6个百分点，显示近期市场销售在企稳回升。其中，商品住房销售面积下跌0.6%，基本上实现了止跌，企稳态势更明显。但是，商业办公销售大幅下跌态势并未缓解，一方面与去年快速增长的高基数有关，另外前期疫情冲击导致很多商铺关店，企业退租等，导致商业办公销售前景不佳。4、销售额止跌，价格首次反弹商品房销售额下跌0.1%，止跌趋势很明显，其中既有销售范围集中在高价改善型产品，也有部分开发商收回或降低折扣有关。反映在价格上，1-2月全国商品房价上涨3.7%，住宅房价上涨4.1%。笔者认为，涨价的因素比较若，更主要的是中心区改善盘、高价商品房销售明显增加，导致的结构性价格上涨，外围新盘仍旧以降价为主。5、展望未来2月份，商品房市场企稳回升的态势明显，企稳有三股力量：被疫情阻碍的刚性需求，换房需求，预期好转带动的需求。反映在网签数据上，预计需求修复至少会持续到一季度。但是进入3月份，企稳回升的势头并未加速，部分热点城市二手房市场回升态势放缓，有的交易量下跌，二手房挂牌量在迅速攀升；新房也有同样的趋势，来访、认购出现下行。除了中心区少数改善盘，新房和二手房仍以降价为主，降价比较明显，低价盘（外围低价新盘或中心区低价二手房）受到欢迎，去化也快，意味着需求的基础不扎实，刚需动力不足，改善循环链条不畅。后续市场能否持续企稳，要看需求端能否持续修复，包括对刚需改善的政策扶持，就业态势能否好转，供给端开发商、业主若能积极降价，也将有助于需求释放。