上半年新房交易“先扬后抑” 未来如何提振置业情绪助去化?

虽然上半年经历了市场的“小阳春”，但在4月中下旬迎来降温，6月在供应推动之下也未走出翘尾行情。因此，上半年整体新房交易行情“先扬后抑”，而百城新房价格也保持横盘走势。

值得关注的是，当前购房置业情绪延续下滑态势。在业内人士看来，若无利好政策加持，置业情绪仍存下行压力。而如何提振住房消费需求，防范市场进一步降温也成为当前市场的关注点。

今年上半年，整体新房市场行情呈现“先扬后抑”的态势。资料图片

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开盘售罄项目主要集中在沪杭

上半年百城新房价格保持横盘态势。据中指研究院数据显示，6月份百城新房价格环比连续2个月下跌，跌幅与5月份持平。从成交量上看，在低基数下，上半年重点100城销售面积同比增长11%。

其中，一季度成交面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平。而6月份，重点100城新建商品住宅成交面积与5月份基本持平，年中并未出现明显翘尾行情。

与此同时，上半年供给端表现更是弱于需求端。虽然6月份房企推盘积极性回升，但仍处在同期低位。具体来看，一季度重点50城批准上市面积同比增长约12%，二季度伴随着新房销售活跃度回落，房企推售意愿明显不足，重点50城批准上市面积同比下降约8%。其中，6月为冲刺年中业绩，房企推盘量有所增加，批准上市面积环比增长，但同比仍下降接近两成。

在楼盘去化方面，据中指研究院数据显示，上半年全国12个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为53%。其中，1月份平均去化率上升至59%，2月份有所降低，4月份回升至56%，6月份降至47%。整体来看，2023年上半年去化水平高于去年同期。

上海、成都、苏州2023年上半年市场去化效果非常好，平均去化率均超过70%；广州、杭州、南昌、天津开盘去化效果较好，在60%左右；深圳、南京去化效果一般，平均去化率分别为39%、47%； 而武汉、重庆、青岛平均去化率较弱。

从项目去化情况来看，2023年上半年共有255个项目开盘售罄，主要集中在杭州和上海，分别占83席、82席，两个城市合计约占全部售罄项目的65%。

据中指研究院开盘去化率统计，36%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超六成。部分中高端改善项目需求较旺盛，在开盘量较大的情况下，仍能实现在开盘当日售罄。如杭州6月26日开盘的嘉里馥源庭项目，开盘当天推出的565套房源售罄。

购房者观望情绪较重，市场降温

因为去化较弱，虽然部分代表城市库存小幅下降但仍处高位，尤其是三四线代表城市短期去化压力仍较大。

从当前市场来看，购房者的置业情绪影响着市场去化。根据中国人民银行6月29日公布的《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》，未来三个月，16.2%的居民有购房打算，较今年一季度的17.5%下降1.3个百分点，达2018年以来的次低谷。

对此，诸葛数据研究中心分析人士认为，居民购房意愿回落的背后与预期收入下降、对行业下行的担忧等脱不开关系。

据诸葛数据研究中心统计，6月份一线、二线、三四线城市置业情绪指数全部延续下滑态势。其中，一线城市情绪指数跌幅最大，但是仍然保持领先地位。一线城市在今年前两个月复苏态势强劲，几乎触及平稳区间边界，3月份起，复苏动力不足开始回落，6月北上广三城情绪全线回落，带动整体情绪下探，一线城市长期以来调控政策趋严，尽管今年以来部分城市局部松绑但是力度有限，购房者观望情绪较重。

二线城市情绪指数跌幅最小，与近期多个二线城市优化调控政策有一定的关系。短期来看，二线和三四线城市房价多数面临着下行压力。

对于上半年新房交易行情，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，市场呈现了“先扬后抑”的交易态势。值得关注的是，市场降温的速度明显超过预期。从实际调研的情况来看，此次降温最早源于4月中下旬，当时房企明显感受到售楼处看房人数减少了，而且一些房企认为，目前市场最大的问题在于各地购房者普遍出现低落的情绪。

下半年置业情绪仍存下行压力

对于下半年的房地产市场走势，诸葛数据研究中心分析人士认为，重点50城情绪指数连续4个月回落，进入观望区间低位水平。预计若无重大利好政策加持，后续置业情绪指数仍存在下行压力。从城市来看，50城中有8城未来短期房价预测呈上涨态势，其中，一线城市中的上广深韧性较强，短期内仍将维持上涨行情；二三线城市中，威海近期旅游热度飙升拉动房地产活力提升，房价有望迎来短期上涨空间，中西部省会城市成都、长沙仍然表现不俗。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，在此情况下，下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。

克而瑞研究中心则认为，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。当前行业最大的核心问题在于市场预期，市场基于点状回暖进行复苏，需求相对旺盛、购买力相对充足仅存在于部分核心城市，且经过上半年的需求释放，大部分城市刚需乏力、改善需求未能形成有效衔接。

严跃进认为，要充分理解二季度交易数据“降温”背后涉及的购房者收入状况问题、购房压力问题和预期问题等，才能为下半年楼市提振提供更务实的策略建议。

“关键在于做好房地产方面的最核心工作，即提振住房消费需求。从新房交易市场来说，后续既要在行政、金融和财政等方面落实见效快的政策，也要积极关注一二手房联动的问题。当前要朝着‘盘活二手房、鼓励置换新房’的角度进行，只有这样，才能防范市场进一步降温，并促进房地产交易市场的通畅和健康发展。”严跃进如是说。