全球今头条！首付150万起,半小时直达长安街!地铁“解套”城区洼地,机会来啦?

(资料图片仅供参考)

“地铁一响，黄金万两”

哈喽大家好，我是血拼哥。

最近不少朋友咨询，地铁三期规划出来了，通地铁的项目，比如西红门橡树湾卖的贼好，是不是有了地铁规划就能挖到“笋盘”？买了不亏？

我这么跟您说吧，甭说地铁现在还没开建，就算家门口通了地铁，影响房价的因素也很多，不一定真的通了就涨价。那为啥一通地铁大家都抢？我认为要具体问题具体分析！

01\

地铁是怎么影响房价的？

拿19号线西红门东站说。

据了解，附近新房项目半年前因为地铁站消失，一周出货量10套都难，但是自打确认19号线落地以来，一天10套都是少的。为啥西红门东站失而复得后，项目销量肉眼可见的火了？

我认为一方面是西红门宗地自己的优势。

该宗地并不是独立一块杵在一片荒地上的，而是有完整规划的一整片！除了住宅，还有教育、基础服务，所以未来生活在这绝对不是“荒野求生”，而是可以享受完整配套的，如此一来吸引力自然盖过周围其他相对独立、没有规划的项目。最后近期又落实了名校入驻，预期再上一个台阶！

另一方面，19号线直通南北，大站快线，在北边上班不耽误住南边，南北之间的距离被地铁这样高效快速的交通工具缩短了，所以吸引了一部分海淀、丰台等北边的买家，但更多的应该还是南边的买家，那大家干嘛还对19号线念念不忘？

是因为预期，跟买股票类似，利好消息一再加码，大家预期升高，于是大家用手里的钱投票，一张张真金白银的选票，真的让它涨起来了。

地铁对周边房价的影响也不是一成不变的，不是有地铁就涨的，之前有研究相关内容的文献，我又翻出来了，跟大家分享下：

直接看结论：

1、在地铁范围内大概300米左右范围内，地铁对房子影响很多时候是负相关的。

2、地铁离住宅区大概400米-1.6公里的影响是正相关的，涨幅最高。

3、离地铁太远的住宅区，是享受不到地铁的利好的。

那么这次地铁三期规划公示，

地铁延伸附近有哪几个新房项目呢？

地铁又帮谁解套了？

我帮大家汇总了一张表格

大家后台回复【地铁新房】查看

另外，地铁也不是万能的解套神器，有一些项目可能依旧困难，想解套，还需要“助攻”，

02\

地铁也不是万能 “解套”利器

地铁不仅要有，还要效率，除了地铁，刚需还要配套！

你能发现，在北京，有些项目有地铁，但是依旧卖不动，例如丰台熙悦晴翠（戳链接看测评），这个项目产品有刚需小户型，那为啥也不受待见呢？

总结了一下主要有以下几点原因。

因素一：定价市场不买单

虽然说项目均价64157.2/平，低于政府指导价6.8万/平，但消费者还是不买单。主要原因在于，项目周边的竞品多，项目的可替代性高，与周边的次新房房价差价过高。

项目周边次新二手房均价

与项目仅有4.5公里距离的西山金茂府，精装修交房的价格为5.5万元/平米。同为熙悦系的熙悦天寰均价比熙悦晴翠低了将近一万块。与相邻地段的项目相比，竞争力不大，且不具有唯一性。价格偏高，消费者自然就不买单。

因素二：配套不算好

有地铁，但是通勤商圈远。通勤望京，地铁1小时43分钟；通勤国贸1小时14分钟；通勤中关村1小时20分钟；通勤总部基地1小时20分钟。

总结：通勤基本都得一个多钟头，挺远，效率不高。

其他配套，除了周边园博园等环境优势，没有集中的教育资源。

周边的商业就是只能满足日常生活，2公里内无大型商场。

区域规划未落地，发展比较缓慢。虽然在项目一街之隔将落户丰台园西I区，将会带来教育和医疗配套，补项目的配套短板。项目东北侧还有中直属机关家属楼 ，一期已经动工，但区域发展比较缓慢。

最后，户型设计、采光、公租房等问题也比较劝退。

此次，地铁三期规划公示，1号线支线算是给项目解决了地铁通勤时间长的问题。

1号线支线西起青龙湖东站，北至1号线八角游乐园站，这条线路将惠及丰台区长辛店、云岗、王佐镇。从项目出发，半小时直达长安街，缩短了到各个商圈的距离，解决日常通勤这一大难题。此外，还有教育资源落地的利好。

今年 4月12日官方发布消息，北京丰台河西地区再添重点分校，布局5所重点中小学、幼儿园。北京十二中分校落户张郭庄，作为九年一贯制学校，将填补项目的教育配套。项目将于今明两年启动建设， 2024年开始陆续具备招生条件。

此次加了地铁BAFU的还有青龙湖

青龙湖这块地，作为没有地铁的“养老盘”，一直以来去化艰辛，在几年前还让张大伟老师带上了热搜。

土地流拍在这儿也是“家常便饭”，在2021年第三批供地、2022年第一批供地、2022年第二批供地再次流拍，楼盘卖不动，地也卖不动，可谓是一把心酸一把泪。

惨就惨在，距离城区远，产业规划“纸上谈兵”多年，然后……没地铁，即便是教育和医疗资源已经在完善了，但是今年两次上架还是流拍了，不过这次地铁规划公示，不知道会不会盘活，咱们静待今年第三次集中供地的情况吧。

青龙湖除了已有青龙湖小学、北京十三中青龙湖分校，北京八中附属学校、皇城根小学、首师大附属中学、北京育才学校等四所知名中小学也在规划之列。还引进了人大附中丰台分校、中央民族大学、北京汉林院学校等。

03\

地铁规划要当心“说没就没”

地铁三期公示，几家欢喜几家愁。

最近粉丝投稿，海鶄落居民万人签名“保卫海鶄落地铁站”。

海鶄落关联地铁是17号支线，原定说法是：站点有海鶄落、定泗、八仙庄，但在最新的规划中17号线变为两站，除已经确定的北七家站外现在就在海鶄落和定泗之间选择。在第二次公示中将原本的海鶄落换到了定泗路上。

附近居民的说法是，海鶄落在前后4公里的居中位置，相比较定泗路距离终点站1.7公里，不存在重复建设的问题，可最大限度覆盖沿线居民。

从交通状况看，该地区的居住密度大，早晚高峰马路拥堵状况严重，而海鶄落的选址可以很好的缓解交通压力。

从土地状况看，在北清路与七星路交叉口，海鶄落地面有大片的未开发的土地，同时也没有待拆迁区域。新站定泗站则是大量的公园绿地，商业不发达。

从受益人群看，海鶄落站点1公里内可以覆盖10个小区，16306户。而定泗路惠及的人群仅有一半。

虽然海鶄落站附近居民有万人签字，但最新的落点规划在定泗。

（海鶄落周边小区签名）

根据粉丝透漏，最开始该站点是要定在海鶄落，而定泗路附近居民也有出行需求，不断向上诉求，这才让事情有了转机，今天，诉求的一方又变成了海落附近的居民……公说公有理，婆说婆有理，所以站点迟迟未定，海鶄落的居民仍在努力争取。