快播：“共有产权房”又创新啦?

哈喽大家好，我是血拼哥！

(相关资料图)

8月最少应该有4个项目，4513套房源启动选房！最近大家等选房消息很焦急，咱们今天先同步几个小消息。

兴海星光里 今天线上选房，截止截稿前，选走；

北投如郡 公布了摇号结果（选房顺序），预计本月下旬启动选房；

门头沟京能西山印 和房山熙悦丽博 8月应该也会选房，熙悦丽博听说下周可能会举办线上咨询会，选房的日子也不远了，大家耐心等等，最重要抓紧时间去售楼处、地块看看，为选房做好功课。

另外，海淀凤栖家园和瑞泽 递补选房可能也近了，这个月有望开启。

神奇的8月，刚需不妨期待起来！

后台回复【8月】最新共产房房源情况汇总，拿走不谢~

接下来说正题

有消息称8月下旬可能开始北京第三次集中供地，目前没看到有共产房地块消息，北京共产房新地这是要进入静默期吗？就在这个时候，购房群有人扔给血拼哥这样一条新闻：

8月1日晚间，大理白族自治州人民政府发布《关于促进房地产业平稳健康发展的实施意见》，明确支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

“共有产权房”被再创新啦！还要大规模应用！

这波操作，血拼哥看了都直呼好家伙。

这种共产房和咱们北京的共产房有啥区别？

会在北京推广吗？

趁这机会，咱盘一盘，

咱北京的共产房退出机制明确了吗？

01

北京共有产权房退出机制日渐清晰

共有产权房5周年，出租的流程、机制明确了，退出怎么办？还能不能卖了？

其实对于共产房退出机制，有一部分已经明确，在共产房的预售合同里有比较清晰的规定，我今天以《北京市共有产权住房预售合同》示范文本为例，给大家捋一捋退出的相关条件：

1、取得不动产权证书未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

但是折旧物业水平的具体比例目前还没有，这部分应该是每个区的项目有所不同，由各区共产房产权代持机构制定细则。

2、取得不动产权证书满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。（1）向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。（2）代持机构放弃优先购买权的，可在代持机构指定的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

但目前这个指定的 网络服务平台 还没有完善，北京保障房APP目前只有页面，没有内容：

3、定价问题

代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

但是如果代持机构不要这个房子，那出售给同样具有共产房购买资格家庭的价格可以有浮动？热门房源，价高者得？

审核“接盘侠”购房资格的工作谁来做？怎么做？

转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

4、有其他房子了，按啥价格腾退？怎么退？

如果共产房业主通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，由代持机构按评估的市场价格回购该业主所有的产权份额。

共产房业主及其未成年子女购买其他商品住房的，在签订有关房屋买卖合同后30日内，以书面形式告知代持机构。代持机构可以在收到告知或者收到相关不动产登记机构书面告知后，按照有关规定由代持机构按市场评估价格回购该房屋产权份额。

按说名下有共产房，买新房，网签的时候，不动产登记机构是可以看到共产房情况的，这种情况下，还能帮该购房人进行商品房买卖网签？这部分细则需要房屋买卖流程各部门间敲定。

综上，通过对共产房预售合同的梳理发现，其实共产房退出机制目前主要的“真空地带”是细则和官方指定的网络服务平台，细则这部分有官方通告，代持机构执行即可。

最后，共产房“退出”其实还有个最大的问题——接盘侠。

众所周知，共产房对购房者要求极其严格，不仅要有在京购房资格，还要求名下从未有过京房记录，单身满30周岁，所以这样一来，接盘侠的数量就限定在一个范围了，肯定没有纯商品房好“出手”，所以购买一手共产房的朋友也应务必将这一点考虑在内。

02

地方推行的“共有产权房”和北京的有啥区别？

以上咱聊的共产房退出机制，是特指【保障性共产房】

其实，北京目前市面上有两种共产房——保障性共产房和纯商品共产房

这是两种从“出身”“目的”就完全不同的房产。

保障型共产房主要解决北京购房困难家庭住房问题，政府那部分产权永远不能回购！基本没有投资价值！

纯商品共产房主要为了抑制土拍过热、房价过高，政府那部分产权，购房人在拿到房本5年后可以回购！唯一毛病就是贵！

但是他们有个共同点——都是政府和个人共同持有产权！

但是地方现在要推行的共产房是开发商和个人共同持有房产权。

这个在本质目的上效果不同，

简单来讲，就是让业主先买下房子的一半产权，支付半价房款，剩下一半产权仍属于开发商，由购房者租赁使用，以后再按双方约定处理剩余产权。

说夸张点，这相当于房子终于可以按照平米数，一平米一平米买啦喂！

比如，一个房子卖100万，我拿50万买50%产权，首付假定是30%，15万就能先上车……

我的妈呀，我只想喊天上掉馅饼了啊！

但是！各位，别着急，这个产权是个人和开发商共有的，和咱们北京，产权与政府共有，权威性、信誉度上讲都不是一个级别！

说白了，这种“半租半售”形式就是为了降门槛，卖房子！

据了解，发布这条“创新”的大理白族自治州约300多万人口，下辖的1个县级市，也就是大理市，还有8个县和3个自治县，所以这个政策的覆盖面并不小，属于典型的三线城市促进卖房的政策。

而且没有政府信誉作保，这个房子最后能不能住上也未可知。

03

全国居然有这么多奇奇怪怪的共有产权房！

其实，除了北京和云南这两种不同的“共产房”，全国还有另一种“共产”形式。

据悉，深圳前不久也推出“青年人才共有房计划”，符合条件的青年人才可以半价买房，与企业共有产权，三年后可相互回购。

更绝的是，根据计划，三年之后，如果房价出现上涨，青年人才可以选择向企业按照原价购买剩下的一半产权，搭上资产上涨的“顺风车”。

如果三年后房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，确保青年人才置业无忧。

据悉，项目开发商为深圳市安佳建实业发展有限公司，拿出来做共有产权房的“朗峻·107数字花园”是位于深圳宝安区的产业公寓。项目宣传页显示，项目为34至73平米的小户型，周边二手房房价在每平7-10万元区间。

这样的房产目的也很明确，留住人才！

总结看，目前全国大致有三种共产房，目的各不相同！

第一种，购房者和政府共同持有产权，产权对象为纯住宅，如北京，目的保障房/平抑房价；

第二种，购房者和开发商共同持有产权，产权对象为商品房，如大理白族自治州，目的就是鼓励大家买房；

第三种，购房者和开发商共同持有产权，产权对象为产业公寓，如深圳，目的留住人才！

那么北京有没有可以推行，或者说增加一种共产房形式呢？

我个人觉得不会。

从目的上看，北京完全没必要通过共产的形式鼓励大家买房。针对留住人才，也没必要用房子形式，一来北京房价波动小，二来，相比房子，北京对人才有吸引力的资源多了去了，所以完全没有必要。

目前对北京最有效的共产房形式已经入市。

不看不知道，世界真奇妙

看到这么多眼花缭乱的“共产”玩法，你有啥想说的？咱们评论区聊聊！