快看：北京这个板块房价飞涨,但争议最大!是真值还是溢价?

石景山的单价已经冲到近8万了。

(相关资料图)

每次给大家分析这个区域，总是会挨骂。

我说这没成型产业，8万有溢价，马上被喷成筛子；

但当我做石景山的新盘测评，看总价有些盘性价比还不错，同样被喷。

这个小而美的地方历来不缺争议。

前两年石景山的新房市场是北辛安和首钢东南区的天下，到了今年轮到衙门口了。

前几天衙门口中海学仕里开盘，卖的最好的户型竟然不是“封神”的79㎡小三居，反而是89㎡和115㎡户型卖的不错。

这是不是也正能说明，现今的京西已经从刚需过渡为改善的天下？

今天咱就来扒一扒衙门口这个板块，大家看看它值不值8w？

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小村庄的最初绽放

衙门口位于石景山东南部。横跨西五环，北起老山，南至永定河，是京西交通要道。

本来这是一个小村落，悄悄坐落于石景山深处，鲁谷背后，原名衙门口村。

查了下，名字的由来有些历史渊源，在清朝时期这里设有一个衙署，因此而得名，一直沿用至今，距今已有2000多年历史。

早期村内道路狭窄，卫生脏乱，还有一些私搭乱建的现象，市政老化，居住环境亟待改善。

这个小村子的最初绽放，得益于2017年两个利好消息的出现。

第一个，是棚户区改造计划。

2017年底，石景山区政府启动衙门口棚改项目建设，项目共5个回迁安置房小区，总用地面积约15.81公顷，总建筑规模约71.44万平方米。

第二个，是交通体系的完善。

同年，城市副中心线由西向东开始运营，前期开设北京西、北京、北京东、通州和乔庄东5座车站；

随后，为满足早晚高峰通勤需求，副中心线西延的消息传出，将向西新建衙门口站。

衙门口站至通州站间线路长度38.8km，建成后至通州站运行时间约60分钟。

板块内部交通也在逐渐完善，去年北京市发改委批复三条重要路线：石景山衙门口六号路、衙门口八号路、衙门口十号路；

完善道路交通配套的同时，随路建设电力、电信、燃气、热力等多种市政管线，区域居住环境也得到改善。

副中心西延线预计今年底开建，三条重要路线去年底已开工，预计今年底建成。

借助于近几年城市更新，衙门口正焕发崭新面貌。

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彻底迎来“高光”时刻

今年随着新地的供应，政府又给衙门口送了俩规划，彻底让它迎来高光时刻。

东城名校+地铁11号线来了。

在衙门口新盘中海学仕里东侧有一块教育用地，据说会引进东城名校171中学；

在去年底发布的《石景山区衙门口地区三大设施布局优化方案》中，衙门口规划有12个班的托幼、30个班的小学、42个班的完全中学；

教育资源将进一步得到改善。

交通方面，前段时间北京轨道交通三期规划二次公示，根据线路走向看其中11号线二期在衙门口会设站。

下图是11号线二期网传站位，区域有“衙门口东”和“鲁谷大街站”两站。

届时乘坐11号线，可直通丽泽，快速到达金融街、中关村、丽泽等核心商圈。

随着今年新盘的出现，再加上这两个利好消息，衙门口去化非常不错。

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究竟是谁在买？

衙门口客户群体主要有两种：

一是本地人群有置换需求，从老房子换到改善新盘。

二是西城海淀的外溢群体，同品质的新房，石景山衙门口板块，显然是性价比更高的选择。

目前板块内的二手价格在4.6-6.7万之间，但都是15年以上的老房子没什么太大的参考价值。

板块内有两个新盘，一个是今年入市的中海学仕里，还有此前的长安悦玺在售。

由于这俩项目位置在西五环内，所以指导价比石景山其他区域要高些，7.95万/㎡。

好在项目中海学仕里开盘有些优惠，均价在7.5-7.6/㎡，不过目前仅剩少量七十多平的小户型了；大户型长安悦玺还有的挑。

这个五环内的板块，就这么一步一步站起来了，大家觉得这个地方咋样？有没有改善特质？