全球即时看！李宇嘉：西安调整限购政策，重点释放二手房换房需求

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1、为何政策着力在二手房此次政策的重点在二手房方面，包括落户即可买一套二手房，或非户籍持居住证+半年社保可买一套二手房。一方面，目前二手房交易价格连续下行、且跌幅较大，交易周期长，导致换房需求受阻，新房交易受到影响；另一方面，二手房价格下跌，削弱了新房交易，担心买了以后价格下跌。2、以二手房交易带动需求端稳定目前，类似西安等热点城市，换房需求占很大比重，换房需求能否顺畅，是市场是否良性循环的标志。一套二手房交易，能带动2-3套连环单的交易，不仅能释放中小户型、中低价位为主的二手房供需，促进新市民住房需求实现，还能通过卖一买一带动住房消费升级，这是住房消费健康发展的标志。3、有助于提高西安对人口的吸引力陕西省内，西安一市独大，也是西北最大的城市。人口向西安集聚的趋势很明显。2016年末西安市常住人口1030万人，到2021年末达到1316.3万人，积累了很多新市民、年轻人。此次政策还放宽了人才购房的门槛，人才无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。笔者认为，通过降低非户籍落户后购房或直接购房的门槛，有助于这些人群扎根大西安，提高西安的城市中心地位。4、微调限购区域释放的信号外围新城新区收缩限购的区域外围，这是近期热点城市限购政策适当调整的一种方式，对于楼市降温快的区域，适当调整限购是一种较有效的模式，既不违背房住不炒，也释放纾困市场，稳定预期的信号。5、政策基调及效果（1）前期楼市需求端纾困，主要在非热点城市，但结合近期市场交易量价来看，效果有待提升，考虑到去年下半年低基数，近期楼市并未有全面稳定的迹象。因此，近期楼市需求端政策纾困转向了一类热点城市，比如杭州、成都、西安等区域中心城市。（2）这些城市集聚的人口多，对全国楼市稳定的信号意义很强。同时，考虑到稳楼市与房住不炒、不以地产刺激经济等顶层设计的结合，政策有所为有所不为，将二者有效结合。未来，政策继续坚持小步快跑的模式，频率较高但每次政策力度不会太大。（3）楼市企稳，也取决于供给端供给端房企风险继续释放，资金链紧张，开发商降价促销，导致房价和地价等资产价格下跌，市场预期悲观的态势就很难缓解，这是需求端难以企稳的原因。因此，一味地刺激需求端并不能让市场稳定，供需两端要结合起来。