时讯：2022年终特刊·ESG篇 | 房企竞逐ESG新赛道,行业绿色转型已是必然

每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺

随着“双碳”战略的不断推进，作为我国经济支柱的房地产业也在积极实践更为绿色更有社会价值的发展模式，因而ESG也受到了全行业关注，并已做出了很多积极探索。

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所谓ESG(Environment、Social Responsibility、Corporate Governance，即环境、社会和公司治理)，是在纯粹的经济效益之外，代表着一种可持续性发展的理念。

2022年中，《每日经济新闻》联合中央财经大学绿色金融国际研究院，针对ESG推出了绿色指数、ESG评级、碳排放数据、绿色债权、地方绿色金融、ESG研究等多种产品，有效助推了了ESG理念的推广和实践。

针对房地产ESG领域，5月12日，《每日经济新闻》联合中央财经大学绿色金融国际研究院特意举办了“疫情与‘双碳’下的房企ESG课题”线上沙龙，和行业共同探讨了ESG在房地产领域的现状和发展方向。

ESG是行业高质量转型的抓手

据《中国建筑能耗研究报告》，我国建筑全过程能耗占全国能源消费总量的比例已超过50%、二氧化碳排放占全国碳排放的比重接近60%。因此，对房地产领域实施节能措施是非常有必要的。

在《每日经济新闻》的ESG评级中，我国A股上市房企中，A级房企43家，代表企业有万科A、国创高新、上实发展、信达地产等房企；B级房企29家，C级房企27家，D级房企19家。

对于房地产行业的ESG实践，中财绿指首席顾问施懿宸施懿宸表示,“房地产蕴含着科技，能够带动就业和商业，房地产领域高质量发展很大一部分便是绿色低碳，ESG就是房地产行业高质量转型一个很重要的抓手和工具。”

“企业应当如何做ESG？首先做试评，运用各种标准，先探究清楚自己企业的真实情况，就像看病先诊脉，随后形成一个整体战略规划，而且规划是分步骤分年实施的。国际投资人会评价每年度的成果，给出相应的评级，然后逐渐将对ESG的实践内化到组织文化中。”

京投发展总策划师戴嘉宁也表示，目前的实践是，“一些项目操作的时候我们就考虑到了对生态的影响，以及对生态建设的示范作用。”他举例指出，京投发展一些项目本身在生态方面的要求就比较高，拿地时的起点便是绿建三星。在此基础上，企业做了一些详尽的当地市场和发展情况调研，包括相应的客户研究，最终体现在了项目建设中，取得了较好的销售效果。

“今天我们面对的80%以上客户购房经验都比我们丰富，他们很清楚为什么买房，需要房子以外的多元价值。以前这个价值是政府、社会给的，如学区房等，当这些附加价值逐步被打破的时候，企业用什么给自己的项目赋能，是我们要考虑的。考虑到后疫情时代有各种各样的变化，我们做了很多研究工作，去问用户你想要什么。”

房地产绿色转型已是必然

当然，ESG实践不仅仅需要房地产行业自身进行探索，金融支持也是必须的。

近年来绿色金融领域迅速发展，大量绿色金融产品涌现，ESG公募基金发行规模快速攀升。2019年，ESG公募基金规模飙升，当年新成立6只基金，发行规模达84.8亿元；2020年发行只数达到8只，规模达239.4亿元；2021年发行只数达到15只，发行金额为128.4亿元。截至2022年6月27日，中国内地公募基金现存ESG基金39只，发行规模682.5亿元。

但是从投资标的来看，ESG基金鲜少涉及房地产行业。ESG公募基金第一大重仓行业以电力设备、银行、电子和生物医药为主，合计占比达到69%。

自2015年以来，我国绿色债券相关政策体系以及市场基础设施已经日趋完善，逐步实现常态化发行，目前已经成为全球第二大绿色债券发行市场。截至2022年3月，中国绿色贷款余额已超过18万亿元，中国境内绿色债券余额约1.3万亿元，绿色债券产品日益丰富。2021年年初以来，银行间市场推出了碳中和债券和可持续发展挂钩债券，交易所市场也推出了碳中和债券。

创新产品极大带动了绿色债券发行规模的增长。人民银行、发改委、证监会三部委联合发布的《绿色债券支持项目目录（2021年版）》，将传统化石能源的生产、消费类项目移出支持范围，增加气候友好型项目，绿色债券市场迎来了全新的发展机遇。

据统计，2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长一倍，在房企发债总额占比约7.5%，占比同比增加4.5个百分点，市场规模急剧扩大。境内发行绿色债券的企业以国央企为主，境外发行绿色债券的企业以民企为主，涵盖了大中型民企和具有绿色地产特色的中小民企。

从发行品种来看，2021年境内绿色债券市场不断创新发行方式和产品类型。其中，南京金融城建设发展股份有限公司完成首批可持续发展挂钩债券发行，发行条款规定：该期绿色中票设置可持续发展绩效目标，若截至2024年末建设运营绿色建筑面积不低于140万平方米，则本期中票后两年的票面利率下调50BP；如未完成，则后两年的票面利率上调50BP。

在我国“双碳”目标的大背景下，绿色金融的发展将会提速，绿色建筑作为绿色发展的重要组成部分，监管部门也从投资规模、业务创新、机制完善等多个角度鼓励金融机构支持绿色建筑发展。房地产行业的绿色转型已是必然，而企业的ESG发展是判断发行人是否进行可持续转型的重要依据。因此，ESG表现和绿色建筑领域的发展将影响房企是否拥有更加丰富的融资渠道。

物业上市公司的ESG实践

不只在开发领域，物业行业也同样进行着ESG实践。

物业管理行业是一种特殊的服务业，核心在于对各种业态物业项目的运营管理以及对人的服务。一个项目的建成可能只需要几年的时间，但是物业管理却要贯穿数十年，在如此长周期的管理运营中，如何实现节能、环保、低碳、减排是每个物业公司必须思考和实践的重要课题。

从港股物业上市公司2021年ESG报告披露情况看，绝大多数公司已经开始重视绿色物业管理、运营及服务，意识到项目可持续运营的重要性。如时代邻里、旭辉永升服务、华润万象生活等公司已将绿色物业管理列为重要性议题，且重要程度为高度或中度；第一服务控股和朗诗绿色生活加大绿色科技研发、优化绿色能源系统运维管理；雅生活服务积极参与绿色物业管理标准化工作，以主导编写身份申报《绿色物业管理导则》，引领行业发展新风向。

从披露ESG报告的物业服务上市公司看，目前的大多数上市公司均在供应商管理、筛选、供应商评价、采购等方面建立了完善的机制，通过审核供应商的相关资质、业绩和履约情况，质量认证体系，环境管理情况，安全认证情况等方面，评选出合格的供应商并建立供应商库，对供应商进行不定期复盘，形成动态的供应商优化管理体系。

但另一方面，供应商管理仍任重而道远。中指研究院报告显示，物业管理行业近年来取得了快速发展，规模持续扩大，行业整合加速，多元业务获得了高效发展，服务领域除了基础物业管理以外，已涉及社区零售、美居服务、到家服务、房产经纪服务、社区养老、社区教育、商业运营、城市服务、IFM等多个板块，业务的综合性和复杂性逐步提升，为供应链风险应对和管理带来了新的挑战。当前，物业上市公司的供应商管理机制仍需进一步完善，以适应业务的持续多元化发展，防范相关风险，保障供应商管理体系有效、规范、系统运行。

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