你必须知道的关于住房的经济谬误

住房是全民关注的热点话题，在中国家庭资产中占比高达70%。对于房价上涨，我的固有认知有三个：一是取消福利分房后，住房商品化了。买的人多了，房价自然上涨了；二是媒体的不断助推，不断洗脑，让你不得不买房，不得不换房；三是2000年后，房子的功能从住摇身一变成了金融产品，让炒房者趋之若鹜。另外，为了调控房价，政府通常会利用升息或降息、调控首付比例，限价、限购等举措，或提出房住不炒等政策来干预房价。

(资料图)

在《这才是经济学的思维方式》住房章节的开篇，作者就抛出自己的观点：关于住房最大的经济谬误是：需要ZF对住房市场进行干预，让普通收入老百姓的不用花很多钱去买房子。

一、从历史角度证明：

举一个美国的例子，美国是从1970年开始，政府开始对房地产市场进行管控与限制。

1901年，住房成本占美国家庭平均支出的23%；到了2003年，这个占比达到了33%。

那些管控越严格的地方，房价涨得越快。

加州是政府干预住房市场的典型，房价是全美平均水平的三倍。看一组旧金山湾区数据：

1970年，一个中等收入的家庭将25%的年收入用于住房开支，并用13年还清房贷；

1980年，一个中等收入家庭必须用40%的家庭年收入还30年；

2006年，则需要用家庭年收入的60%还30年。

结论：政府越是干预，普通老百姓越是买不起房子。这种情况在很多国家都存在。

二、从经济学角证明：

许多因素会导致房价上涨，比如：收入增长和人口增长明显会影响到住房需求，从而促进房价上涨。但从以下例子可以看出，相比于需求的增加，限制管控对房价影响更大。

1、人口增长对房价的影响：

一个例子：拉斯维加斯的人口在1980年-2000年间翻了几倍，但实际平均房价没有改变。

另一个例子：加州帕罗奥多在10年间房价翻了2番，但人口并没有增长，也没有新建一套房。

不同的是，在拉斯维加斯，房产商可以无限制地建房子；而在帕罗奥多实施了严格的房屋管制政策。

再看一个我们自己的例子，2000年上海常住人口1700万左右，2020年常住人口近2400万，仅增长了41%，但是上海的住宅均价近20年增长了10倍以上。上海作为一线城市，在房价管控上一直是最严格的城市之一。

2、收入增长对房价的影响：

还是加州的案例：20世纪70年代末，加州房价涨到了全美平均房价的3倍，但这居民收入涨幅比全美的平均涨幅小得多。

另一个例子：休斯敦在20世纪70年代末，平均收入远高于美国其他地区，但休斯敦房价一直是美国最便宜的城市。直到21世纪初，休斯敦的房价比1980的峰值还低15%。

同样的，休斯敦没有其他地方盛行的各种房屋限制，在房价管理上放任自流。

结论：相对因人口增长、收入增长的需求来说，ZF的限制管控对房价的影响更大。底层逻辑是：资源越限制越稀缺，越稀缺越值钱。