60万房贷，57万利息？没那么简单！ 世界焦点

还了6年房贷,57万全是利息,本金只还了3万。

【资料图】

最近,某考研名师对房贷的吐槽,内容过于真实,引发了无数业主的共鸣。

事实的确是这么个事实,房贷也一直如此。只不过,也不是很多人想得那么简单。

.01.

房贷究竟是怎么一回事？这笔账到底该怎么算？

举个例子：

老墨准备买一套新房,向银行贷款100万,利率4.3%,贷款期限30年。

这时,摆在老墨面前的有两种还贷方式：

1.等额本息：每月还款金额固定,其中前期还的利息偏多,本金偏少；

2.等额本金：每月还款金额逐渐递减,其中前期本金偏多,利息偏少。

可以看到,两者的差别主要在月供和还款总利息上。

等额本息每月还款4948.71元,30年连本带利共还款178.15万元。

这种方式之所以还的利息多,是因为每月还的金额少,也可以理解为杠杆率更高。

本金和利息的分界线会在还款的第15年出现,这之后,还款中本金才大于利息。

也就说,第16年才是真正还本金的时候。

从这个角度来说,采取等额本息还款的业主,只要还款不足15年,任何时候提前还贷都是合理的。

但同时也要明白,只要提前还贷,之前的利息也都白给了。

等额本金逐月递减,首月还款6361.11元,最后一个月还款2787.73元,30年连本带利164.67万。

相比之下,等额本金比等额本息少了13万多的利息。

13万,够买一辆小汽车了。不过,这种方式前期还款压力还是比较大的。

从提前还贷角度看,等额本金明显占优势,至少不会亏利息。

不过没有十全十美的事情,两种还款方式各有利弊,选择适合自身情况的才是最好的。

如果想前期压力小点,不想每月工资还贷后所剩无几,就选等额本息；如果不想多交利息,或觉得很有可能几年后就卖房,那就选等额本金。

.02.

还款方式不同,各人具体情况也不一样,提前还贷也不适合每一个人。

甚至可以说,在这波提前还贷潮下,有不少人都是在盲目跟风。

提前还贷,至少要有两个前提：

一是要有钱,且是闲钱。

提前还贷不一定是要能够全部还完所有贷款本金,也可以选择提前还一部分本金,依然保留一部分贷款。

但这个钱一定得是家庭可支配的闲钱。

提前还贷,表面上是结清了部分贷款,少付了点利息,但实际上,把钱还给银行,就相当于把钱冻结在了房产里,失去了流动性。

日后再想拿出来,就非常困难。

尤其对上有老下有小的家庭来说,生活不只有房子。孩子需要教育,老人需要赡养,还有各种可能面临的意外风险。

有"兜底”的保障和灵活的小金库,不怕出大事,也能留笔钱,显然比守着一套房子意义更大。

更何况,通胀的大趋势下,负债是会越来越便宜。

十年前在郑州买套房,月供三四千可能都得咬咬牙。现在呢？5000都是低的。

二是钱没有其他更好的用途。

要不要提前还贷,还取决于自己对资金的利用能力。

比如说,有人拿资金做实业可以做到平均年化10%以上的收益,有人拿资金去股市高抛低吸可以做到年化20%以上的收益,那又何必在乎4.3%左右的房贷利息支出呢。

无论怎样,房贷仍旧是普通人能撬动的最便宜的资金杠杆。

毕竟现阶段利率低于4.3%的贷款也不多。打开某宝某信,真实利率是房贷利率的3倍也毫不夸张。

当然,如果真的决定提前还贷,好消息是还款不会那么难了。

最近,中国人民银行、银保监会日前召开会议,要求商业银行改进提升服务质量,按照合同约定做好客户提前还款服务工作；同时加大检查处罚力度,加强违规转贷风险警示。

提前还贷无可厚非,但要根据自身情况,理性而慎重。

.03.

房贷冲上热搜,一个重要原因是当前利率已降至低点。

截至目前,首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加一共有34个。

郑州的3.8%在全国都是低水平。

这个利率水平,银行显然没多少利可图。这几天,还传言渤海银行郑州分行首套房贷已开始执行利率4.3%。

有人担心,其他银行会不会跟风？郑州的3.8%会不会突然上调？

要搞清这点,得先弄清郑州首套房贷利率3.8%是怎么来的。

众所周知,现行房贷利率=LPR+银行加点。

当前5年期的LPR利率是4.3%,去年全国统一版首套房可以有额外20个bp的优惠,即最低可以做到4.1%。

而郑州之所以低于这个下限,是源于今年1月的一项特别"政策”：

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

满足这个条件的城市,可以自主由本地决定首套房贷利率的下限。郑州就是其中之一。

可以这么理解：郑州房贷利率3.8%=4.1%（LPR首套优惠20个bp）-0.5%（央行特别政策、郑州版本）+0 （银行不加点）

相应地,郑州的3.8%要想上调,也得满足一个条件：

后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨,应自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

查看从70城的数据,2023年1月,郑州新房环比上涨0.2%,同比下跌3%。

郑州2023年1月房价并没有同比、环比上涨,所以最快取消政策也是2月、3月、4月房价同比、环比上涨之后,5月份取消利率优惠。

换句话说,郑州首套房贷3.8%的利率就算调整,最快也要到5月份了。

说白了,现在央行给出的优惠,首套最低是4.1%,低于4.1%以下的是各地自主决定的,是4%、3.9%、3.8%,这些是本地银行决定的。

他们可以从3.7%涨到3.9%,如果房价达到连续3个月环比同比上涨,就可以回归到优惠下限的4.1%。

既然是可变的,就存在变化的几率。虽然短期调整几率不大,但郑州第一个上调房贷利率的银行毕竟还是出现了。

利率优惠是有窗口期的,市场也是在不断变化的。

对于买房人来说,与其去追不确定的东西,不如锁定当下的利率优惠,首套房贷3.8%的机会,可不是常有的。

至于那些想提前还贷的人,还是那句话：

提前还房贷不适合所有人,根据自身情况慎重选择,尤其是之前利率5%以下的,提前还贷的意义真不大。

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