高层定调！楼市绝地大反攻

作 者：顾天杰

(资料图)

来 源：叶檀财经（ID：tancaijing）

重磅政策 接二连三

平地一声雷。

两场重磅会议，一份重要文件，帮助房地产翻开崭新一页。

7月27日，住建部召开房地产企业座谈会。

这次主要讨论了建筑行业高质量发展和房地产市场平稳健康发展。

来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的多家国有、民营企业发表了真实感受，给出了一系列建议。

住建部倪虹部长强调三点：

1. 要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

2. 要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

3. 继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

市场最关注的莫过于：认房不认贷。

简单来说，目前只要你的名下有一套房，无论是不是贷款、有没有还清房贷，之后买房一律按照二套房标准审批贷款。

而这次住建部强调的是，只要买家名下已经没有房产，那么依旧可以按照首套房标准审批贷款。

这么做的好处在于，大幅加速市场上的置换需求，减少买房者的资金压力。

上海自2016年起开始实施认房又认贷，当时被媒体称为：史上最严调控新政。

在认房又认贷的前提下，假设业主置换，卖一套买一套。

他把自家房子从原来60平米置换成90平米，在贷款审批的时候必须要付70%的首付，房贷利率为5.25%。

假设认房不认贷落地，那么卖一买一的首付资金比例立刻下降到35%，房贷利率也同步下降。

我们参考贝壳找房的数据，上海浦东新区开发浦东朱家滩小区，两室一厅68平米的房子，总价600万左右，对口明珠A优质小学学区。

开发浦东小区价格

假设新落户的上海人张三想为孩子在浦东买这样一套房子，在认房又认贷的前提下，他从其他区的首套房置换到浦东的首付和利率成本大约是：

600万*0.7=420万首付，再加上税费和5.5%的房贷利率。

假设认房不认贷落地，张三的卖一买一置换成本下降到：

600万*0.35%=210万首付，再加上税费以及4.55%的房贷利率。

两者首付相差210万，原本不可能实现的目标，如今难度大大降低了。

北京的情况也类似，按照过去的政策二套房贷款认定首付比例高达80%，房贷利率高达5.25%，假设改为认房不认贷，首付比例立刻降低到35%，房贷利率变为4.75%。

在这之前，7月24日高层也有一场重要会议。

在涉及房地产领域的方面，会议重点强调要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

同时加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

这是一剂强心针。

所谓房地产市场供求关系发生重大变化，具体来说就是：

1.买家购买力下降

2.投资客逐渐离场

3.二手房挂牌量大增

4.市场观望情绪浓重

5.楼市总规模见顶回落

既然增量房产无论是建设还是需求都在回落，那就把重心重新挪回到居住质量上来。

也就是一周前审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

文件已经明确，城中村改造的重点在于改，而不是拆。

主城区常住人口超过1000万被定义为超大城市，城区常住人口在500万到1000万之间，则称为特大城市。

比如深圳的城中村和握手楼众多，它们成了外来打工人口落地深圳的第一站。

城中村一方面提供了廉价、简陋的居住环境，同时房屋整体破旧密集、公共服务几乎为零、有些还有治安问题。

中国在2016年之后展开大规模货币化安置，城中村大量被拆迁，三四线棚改占比高达80%以上。

棚改的资金来源与最大功臣是央行主导的抵押补充贷款PSL，一个神奇的政策工具，解决了钱这个最大的问题。

具体的操作模式为：

1. 首先央行向国开行发放贷款

2. 国开行通过棚改专项贷款向地方政府发贷款

3. 地方政府通过货币化安置向棚改居民发补偿

4. 政府安排好拆迁与卖地找到开发商接盘

5. 地方政府卖地获得资金后还国开行贷款

6. 国开行贷款最终还给央行形成资金闭环

很多自媒体一厢情愿地把这一次的超大特大城市改造，解读为棚改2.0版本，恨不得明天全国楼市开始新一轮普涨。

这既不可能，也不适合楼市现状。

新常态下，政府将联合监管部门，朝着一个方向去努力：

激活购买力，降低买房成本，提升房屋质量。

房子，一座围城

不久前有网友在上海一个本地论坛上，发了一段对上海中产阶层的定义：3000万固定资产、两套房、家庭年收入70万。

网友们纷纷表示我看不懂，但我大受震撼。

绝大部分新晋上海家庭，房子通常也就400万到800万之间，居住在80、90年代楼龄的老破小里是很正常的事情，能买得起核心地段三室一厅那是极少数。

于是很多人吐槽：上海人只是有房而已，真的没那么多现金流。

他们手里的房子只能出租，在当下市场下行的情况下无法迅速变现，每天都在亏损。

于是很多新上海人开始积极自救，甚至来了一轮反向置换。

过去的置换套路是：60平米换90平米再换120平米，郊区换到市区、三房换到四房，为了改善生活提升居住品质不断向上海市中心置换。

如今的置换方法是：把手里的老破小卖了，或者把一套100平米的核心地段大平层卖掉，置换到边缘地区的一套80平米两室一厅，一家人手里扣掉交易成本，还能剩下小几十万不等。

说人话就是：大丈夫能屈能伸，买得起大平层，也住得惯老破小。

10年之前，提及中国楼市买房策略，市场上大部分专家、自媒体都会告诉你一句话：加杠杆。

搏一搏，单车变摩托。

于是各种炒房策略与理论层出不穷，很多人依靠一套房和各种空手套白狼技巧，赚到了人生中第一桶金。

一位炒房圈知名大V甚至发明了一个新词：全职炒房。

他把自己的经验转化为方法论，三个最关键的步骤是：

1.利用多张信用卡循环套取完成原始积累

2. 利用养流水和高评方法，循环获取低成本资金

3. 利用多张身份证和假离婚等方式，破解限购障碍。

莎士比亚在《罗密欧与朱丽叶》中曾经写下：这些残暴的欢愉，终将以残暴终结。

房子对于中国普通家庭来说，早就成了一座围城。

外面的人想进去，里面的人出不来。

如今，城里城外的相互对视。

走，还是不走？该怎么走？

高层已经给出了参考答案。

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