天天讯息：79平做三居,得房率90%?四环开启北京户型内卷第一枪!

哈喽大家好，我是血拼哥。

(资料图片)

这周好几个项目有动静了！5个区6个项目同时公布案名，有的更是公布了产品面积段，大家要的刚需产品，有眉目啦！

已经销售许久的执行“7090”政策的项目公布了面积段：

啥是执行7090政策？简单说就是套内面积90平以下的户型占整个楼盘的70%。

分别是 昌平的北清橡树湾 和石景山中海学仕里，面积段分别是78平两居起和72平两居起，其中，四环项目，中海学仕里更是出了79平三居！堪称极致，不过更极致的是，据说这个项目最高的得房率达到90%，北京已经卷到这个程度了吗？

今天咱们一起看看这俩项目。

01 西四环外 中海学仕里

大家都知道，这两年，石景山的新房一直以改善为主，从下面的地图上也能看出，想上车石景山，总预算至少要拉高至700万。

中海学仕里的出现，给了想在京西置业的刚需朋友们一线生机，最小户型72㎡两居，按着销售指导价7.95万/平粗略算起，总价约572万左右，首套首付约229万可以上车。

户型图哥们看了下，感觉还不错，中海的户型设计还是有优势可言的。

72平两居

虽然是小户型，但还是做到了南北通透，南向双面宽，客厅3.3米的尺度中规中矩。最难得的是开辟出了一个小家政间，可以放洗衣机、烘干机，还可以做一些收纳。

北侧卧室带有飘窗，不过使用面积还是有点小，做卧室的话只能挤挤了。

79平三居

这个户型很紧凑，优点是南北通透且全明，卫生间还做到了干湿分离，南向面宽达到了近7米，主卧还带有飘窗，采光问题不用过多担心。

不过，缺点也挺明显，各个功能区面积实在有些“局促”，尤其是北向一次卧，面积不足6㎡，可能只够放下一张单人床，不过话说回来79平做三居，中海确实也尽力了。

89平三居

这次中海没有延续曾经89平南向三面宽的“神户型”，不过这次有4.2米的大宽厅，喜欢宽厅的朋友们可以一看。此外，C2户型还增加了一处吧台，更契合当下年轻人的审美。

115平四居

再说下配套，项目位于西四环外，莲石东路南侧1公里，北侧400米左右在售新房有长安悦玺。

交通：目前项目周边无地铁，但距离11号线二期地铁（北京轨道交通三期规划已公示）较近，其中衙门口东和鲁谷大街在项目附近，具体哪个站点没定，可以期待一下。

商业配套：离项目最近的是万达广场（石景山店），开车约10分钟即可到达，稍远些还有翠微百货(大成路店）、五棵松华熙live。

教育配套：周边有北京爱乐实验小学、石景山TOP2中学京源学校；东北侧新增基础教育用地确定建设东城排名第二名校171中学分校，教育资源还算不错，不过最终能上哪个学校还要看教委划片。好消息是，北京9月开启教师轮岗了，咱们可以静待“新学校”的战绩。

医疗配套：附近有北京朝阳医院京西分院、石景山医院等，稍远些还有301解放军总医院、空军总医院等三甲医院。

整体来看，中海学仕里可以说是目前在售的新房中为数不多，在主城区、五环内且有小户型的社区，周边在售新房有长安悦玺，销售指导价同为7.95万/平，但户型为97平-173三-四居，总价约770万起。

与之相比，中海学仕里户型做小后，整体总价可以控制在500万+，刚需还可以够一够。

再加上“改善为主”的石景山市场缺少刚需产品，所以目前来看，项目去化应该不是问题。

缺点也有，衙门口这个地方属于石景山和丰台两区的交界处，在大家的认知中，两区交界处还是有点“两不管”的意思。周边的环境，包括配套措施稍微差一些。

不过未来有11号线规划的利好，也能弥补一些项目交通上的痛点，只是修地铁周期长，要等到2027年才能有板上钉钉的消息，能不能等，看您个人的出行需求了。

02 北五环外 北清橡树湾

项目在昌平平西府，属于北七家板块西南角。

周边配套比较成熟，3公里范围内，生活配套基本都有了。比如禧乐汇、宏福亿发等商业配套；医疗资源有昌平中西医结合医院、积水潭医院（回龙观院区）等，学校有育新小学、人民大学附属中学、首都师范大学附属回龙观学校等，不说多硬核，但是肯定够用了。

项目轨道交通配套不是很好，离地铁有一段接近3公里的距离，但好在邻近北清路，在北清快速路改造后，可快速连通海淀航天城和昌平的未来科学城，有潜力。

北清橡树湾周围配套相对位置

再看户型，有消息传出是78㎡两居、95/105㎡三居、127㎡四居几个主力户型，按照这版户型均价预估，总价460万左右起，首套首付约180万。上车门槛不高，据了解得房率74%左右。

北清橡树湾户型还没有报规过审，不让外传，目前的网传版本，是默写的版本，可能有变化，大家凑合看看，先了解下，售楼处已经开了，可以去问问。

78纯南拼95南北通透，两梯四户（也可能是两梯三户18层总高）得房率会低一些，95南北极大概率两面宽，有可能弄成双卧朝南，要不106的卖谁去是不？

周边18年交付的次新北京城建·龙樾华府均价6万/平，距离地铁近的二手房有2000年左右的老房子可以选，均价基本在5-6万左右。对比下，作为新房，项目性价比还是挺好的，可以观察下后续产品状态，再打分。

今天先分享这些，大家还关心哪个项目？留言区见！