【世界速看料】防水层成“吸水层”大修已迫在眉睫 公维金不足,老楼漏雨怎么修

来源：北京日报

无论大雨小雨，张女士家的衣柜上都得顶着锅碗瓢盆，柜脚要垫着抹布；孙先生家的冰箱上，斜放着一个24小时不敢停的电扇，吹着浸湿的房顶……在左安浦园小区，楼顶防水层漏雨至少从去年开始就困扰着住在顶层的居民们。防水层破损成了“吸水层”，往往雨后一周，家里还在滴答“下雨”。

(资料图)

在本期报道中，记者协调属地龙潭街道办事处、东城区住建委等相关各方共同商议解题良策。商量联合“兜底”的办法仅是一方面，通过长期调查、多期报道记者发现，产权单位杂乱、“三供一业”移交遗留问题、住宅专项维修资金不均甚至亏空等问题成为本市老旧小区的普遍困扰，设备设施维修困难重重。通过此次共商，相关各方形成新的共识：以左安浦园小区漏雨问题解难为起点，深入探索此类普遍性问题的解决之道。

因防水层老化，左安浦园小区顶层漏雨频发。

探访

吸顶灯罩里都是雨水

8月14日下午，记者来到左安浦园小区时，一场降雨刚刚结束。一出电梯走进小区5号楼1单元的顶层，记者便感到了一股浓重的潮气。在张女士的指引下记者看到，楼道屋顶及两侧的部分墙面被雨水浸湿，8个大小不一的脱落痕迹环绕在照明灯旁，让人看着都觉得危险。

刚一推开张女士家的大门，记者便感到门后有障碍物。将大门推至半开侧身进去后发现，障碍物其实是一个水桶，在水桶正上方，雨水仍在沿着屋顶墙皮脱落的区域滴滴答答漏个不停。在张女士家中，从客厅到卧室摆放着不少用来接水的盆盆罐罐。张女士说，自从今年进入雨季以来，屋内的漏雨情况就越来越严重，除了屋顶漏雨，雨水甚至还会顺着墙纸往下流。

在5号楼3单元，这里的漏雨情况同样严重。在居民杨先生家，次卧的窗户四周，墙体严重泛黄，不少墙皮已脱落，窗台上摆放的多个纸盒里接满了从墙上脱落的墙皮碎屑。杨先生说，这间次卧住着自己的两个儿子。由于雨水已经通过屋顶渗入吸顶灯周边的区域，只要一按下开关就会短路，他只能用胶把吸顶灯周边一圈的屋顶尽可能封严实。即便如此，屋内仍不时会渗漏雨水。杨先生站到床上，伸手摘下吸顶灯的灯罩递到记者面前，灯罩内已经积了不少雨水。

“之前跟物业报修过，维修人员也只是在屋顶上铺设一些油毡，解决不了漏雨问题。如今两个孩子在卧室里活动仅有一盏台灯可供照明，十分不便。”在杨先生和爱人居住的主卧，漏雨的地方也不少。有的漏雨位置就在床头处，赶上大雨，破碎的墙皮会直接掉落在枕边，杨先生就曾被碎屑和灰尘糊了一脸。

记者注意到，小区内和杨先生、张女士有着类似遭遇的居民不在少数，而漏雨问题不仅存在于居民家中，顶层的楼道也同样严重。在6号楼2单元，除顶层6户居民家均存在不同程度的雨水渗漏外，楼梯间内的漏雨情况也颇为严重。为此，居民们准备了多个塑料泡沫箱，每次下雨后都要定时倾倒。在居民提供的照片和视频中记者看到，楼顶上的防水层已经出现了明显的破损痕迹，在看似干了的屋顶踩上一脚，便会有雨水被挤压出来。破损的防水层俨然成了“吸水层”。

居民家中摆满了脸盆和布用来接雨水。

调查

454万余额难解屋顶漏雨急

记者了解到，此前左安浦园小区所在的龙潭街道办事处曾多次“吹哨”相关部门，就漏雨问题展开商讨。由于翻修规模较大，需要通过申请住宅专项维修资金，即公维金，为翻修提供资金支持。

为了解小区居民对动用公维金的态度，记者和社区工作人员一道，前往居住在高、中、低层的居民家了解情况。由于小区顶层漏雨情况较为严重，不少顶层及高层的居民对动用公维金翻修屋顶都持坚决支持的态度。住在中、低层的居民们，有的人对顶层漏雨的困境表示理解，但担心小区建成时间已久，多数设备设施老化严重，小区公维金账户总额并不多，如果大部分钱都用在了修防水上，其他老化的设备设施怎么办。还有居民表示，顶层漏雨与自家关系不大，对动用公维金持无所谓的态度。

据了解，左安浦园小区内目前共有4栋居民楼，居民数量在2400户左右。根据小区物业委托第三方公司前期出具的鉴定报告及造价咨询显示，小区4栋居民楼顶层均存在不同程度的漏雨问题，翻修工程初步报价在300万元至400万元之间。记者从东城区住建委了解到，目前左安浦园小区公维金账户余额约为454万元，理论上可以满足此次翻修所需的资金额度。

然而，为何小区的屋顶翻修迟迟难以推进？对此，东城区住建委的工作人员给出了专业解释。

据工作人员介绍，左安浦园建成于2004年前后，是一个危改回迁小区。小区楼龄接近20年，目前不仅是顶层防水，小区内老化的电梯和消防设施也亟待通过公维金进行大修。而且，作为危改回迁小区，左安浦园小区公维金的底子非常薄弱。

工作人员说，“建成之初，这个小区的公维金是按照31.2元/平方米的价格收取的，而商品房则是按200元/平方米收取。另外，与同为老旧小区的其他房改房小区相比，左安浦园的公维金也要少很多。作为房改房，除居民缴纳部分外，售房单位也就是原产权单位应将约20%左右的售房款打入公维金账户，为房改房的维护提供保障。左安浦园小区目前既没有商品房丰厚的资金底子，也没有房改房原产权单位的资金支持。”

记者了解到，左安浦园小区此前曾多次动用公维金对老化设备设施进行大修，截至目前小区公维金账户还有454万元左右的余额。除余额不足的问题外，还存在着分布不均的情况。

东城区住建委工作人员说，小区6号楼的公维金分布不均情况最为严重。以该楼为例，部分单元的账面余额仅剩不足2万元，而公维金是按每户居民房屋面积所占比例份额进行提取的。即便相邻单元或同小区其他居民楼资金相对充裕，于法于理都不能被提取用于本楼或本单元的大修。北京市住建委关于印发《北京市住宅专项维修资金管理办法》的通知（京建物[2009]836号）显示：业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。如果下一步该小区继续动用住宅专项维修资金，势必会出现余额不足首期交存额30%的情况。

左安浦园社区居委会工作人员告诉记者，在前期动用公维金的入户征集中，居民们都较为支持资金的动用，但仅限于从公维金账户里扣钱，如果续交就另当别论了。此外，还有部分居民属于从原业主手中过户，但尚未办理相关的公维金移交手续，动这笔钱还要咨询原业主意见。

连续几场雨后，居民家脱落的墙皮装了一个纸盒。

共商

联合垫资 先解汛期漏雨燃眉之急

8月20日下午，记者来到龙潭街道办事处，就左安浦园小区楼顶漏雨维修难题，为东城区住建委、属地街道、社区、物业搭建共商平台。相关各方深入分析了面临的问题及成因，明确当前所有难题均围绕着资金问题，在找到主要矛盾后，各方为制定短期和长期目标建言献策，各领任务。

目前正值汛期，居民对迅速缓解漏雨问题的需求最为迫切。根据此次共商的决议，小区物业承担修缮的主体责任，根据现阶段居民诉求，加强楼顶漏雨问题的局部处置。同时，小区2号楼、6号楼的楼顶存在违建，先期规划部门已经认定，这些楼顶违建对楼顶防水层的维修是不利因素，小区物业将配合属地街道综合行政执法队做好居民的动员工作，推进拆违进度。

小区4栋居民楼的楼顶防水层整体修缮工作是长期目标，资金来源问题是核心。通过共商，各方制定了联合兜底的行动方案，多方集资扭转困局。

龙潭街道办事处主任李军耀表示，个别单元居民在动用公维金上同意率较低，为此，小区物业、社区、物管会将继续加强动员，利用居民微信群、入户等各种办法做通居民的思想工作。其次，楼顶拆违后要恢复原貌，对此会有一定的政策补贴，这也可以作为一部分修缮的资金来源。

记者了解到，在此次多方共商之前，属地街道办事处与左安浦园的开发商也进行过一轮协商，街道为民解难的态度得到小区开发商的支持，其表示将为楼顶防水层的修缮提供一部分资金。

除此之外，社区的党组织服务群众经费也将补充进来进行兜底，弥补剩余的空缺。由此通过四方面的集资，小区楼顶防水层修缮问题可以得到彻底解决。李军耀说，待资金汇合后，此次修缮要着重保障施工质量，一次修缮至少要保障小区8年至10年不再出现相同问题。由此，可以为小区进一步理顺公维金争取时间，让老旧小区的公共设备设施维修逐渐进入良性循环轨道。

记者手记

从“输血”变“造血”

解难不能只靠兜底

楼顶防水层老化破损，是很多小区的老大难问题，同时，也是老旧小区设备设施老化难维修的环节之一。从去年至今，本报通过大量调查走访发现，政府、企业兜底目前仍是解决这一难题的重要途径。

一方面，这样的做法体现了政府与相关企业的担当。但另一方面，随着老旧小区设施设备老化的问题日益增多，仅依靠兜底非长久之计。近期走访中记者了解到，某物业单位近期将接手东城区多家老旧小区，设备设施老化成为遗留问题，老物业处理不了，新物业进驻先“填坑”成为一种畸形的常态现象。

其实，对于居民作为产权人应该享受的权利和承担的义务，法律法规已经制定得比较全面清楚了，但现实中实行起来却困难重重。让老旧小区的“养老”进入良性循环轨道，需要政府各相关部门形成合力，加强法律法规的宣传，逐渐扭转居民意识，同时也需要更明确的约束办法。

比如按照要求，小区的公维金余额低于初始金额的30%则需要续交，按照现行办法是由专属银行给居民发单，负责催缴的主体可以是小区的业委会、物管会。但业委会、物管会没有执法权，不能采取强制手段，只能依靠动员。如果居民无特殊情况拒不续交，是否可以考虑纳入个人征信范畴？

政府到底该不该兜底？这是很多街道、社区面临的普遍问题。不兜底问题解决不了，兜底不仅可能引发一连串的兜底，不堪重负，还有悖于公平原则。记者与龙潭街道办事处在共商中产生了共鸣，虽然考虑到现阶段的实际困难，政府相关部门或企业进行了兜底，但兜底要兜得有意义，在居民思想意识逐渐转变、相关机制逐渐完善成熟的过程中，兜底应成为“过渡期”的保障手段，即：优先解决民生问题后，继续进行补缴、追偿工作，逐渐扭转现阶段老旧小区设备设施老化难维修问题的恶性循环。

李军耀说，在此次左安浦园的楼顶漏雨修缮问题解难的过程中，龙潭街道办事处准备将该小区作为试点，为解决同类问题“蹚路”。街道办将详细记录此次楼顶修缮中出现的各方面问题，梳理公共维修资金的缺口，并积极尝试补缴、追偿，以此案例为起点，探索老旧小区问题的新解法。本报记者 陈圣禹 景一鸣 文并摄