临铁、降价、升级产品…2023年,“等等党”越等越香?

哈喽大家好，我是血拼哥！

(资料图)

上周一口气官宣了两个共有产权房项目网申的消息，分别位于门头沟和顺义，且全部有面向城六区无房家庭申购的机会，大家记得及时登记。

昨天立冬，2022年还剩俩月不到，第四次集中供地预计月底开启，目前看四供地块没有太惊喜的，也没有共有产权房，不过最近消息！北京今年预计还有第五次集中供地！

且据目前得到的消息，两宗位于昌平南的优质临铁地块有望入市！

01\临铁900米配套齐全！

朱辛庄地块

昌平南今年卷得厉害，十多个新盘一起打擂台，其中，去化最好的，除了还是距离海淀产业园区最近的二拨子板块——建发珺和府，还有北清橡树湾，所以三供郡和府二期入市，不少群友也都再等。

但是郡和府这个地块还是有硬伤的，就是距离地铁太远，距离最近的生命科学园站也有1.3公里左右的距离，轨道交通通勤确实不方便，相比之下，朱辛庄地块的先天条件真的不能再好了。

朱辛庄板块距离地铁直线距离900米左右，在万象悦府和龙湖云璟售罄之后，就一直没有新增供地了，这次再出CP01-0801街区0028、0029两宗地，不用多说，盛况已经预定。

这两个地块就在曾经的热盘龙湖云璟（限价5.75万/平）西北，南侧是北京农学院北院区和朱辛庄新区小区，西南是领秀慧谷C区（二手房均价6.8万/平）。

除了临铁，周围商业产业俱全。

往东是住总万科天地和万象汇，往西是永旺商城，东南小米产业园，此外附近还有好未来、慧聪等产业园。

地块西侧的昌平CP01-0801街区0030、0031等地块的规划方案也公示了，据说紫色的工业研发用地可能由紫光集团入驻。

两个地块容积率2.5，控高80米，总建面约7.7万平米，按照100平/套来简单计算，可以提供约770套房源。两宗地面积差不多，预计每宗地可供房源应该都不多，300套左右，这点和龙湖云璟又很像，不过没有了限竞房的价格限制，未来这两宗地售价如何呢？

会不会突破昌平目前新房均价天花板？

朱辛庄0028地块预计挂牌底价11.7亿元，如果按照溢价率最高15%计算，地价上限大概是13.455亿。起始楼面价如果是3.2万/平，上限楼面价约3.66万/平，就楼面价看，比龙湖云璟高了。

如果售价上浮空间是1.6-2（开发商连利润带施工的钱），那么最后的价格可能在5.8-7.3万/平之间，确实有天花板那意思了，不过这个位置应该不会超过7万/平。

地块是好地块，项目也是好项目，起码看着比龙湖云璟位置还好，但是房源是真少，没了限价，售价也肯定比龙湖云璟高。

综合看，很难说“等等党”这次能不能蹲到性价比更高的朱辛庄，还是当年限竞房价格香啊。

02\近地铁、产业加持

信息园二期地块

信息园二期地块的位置目前看没有朱辛庄地块好。

地块位于朱辛庄地块的北侧1公里左右，距离朱辛庄地铁站也比价远，一公里左右。北侧是定泗路。地块目前周围比较荒，带规划用地较多。

不过好消息是，规划已经来了！

1、整个信息园二期，将有5个住宅地块组成（下图黄色标识）一宗商业，两宗教育用地，

但是此次入市的预计是18、19、20三宗住宅用地和15、23商业和教育用地。

其中，住宅规模约8.99万㎡，容积率2.5/2.6，控高45米、60米，预计约提供约800套左右房源，不算多。

2、配套搭建有规划加持

整个信息园二期被产业包围，除了挨着一期，南侧就是小米智能制造产业园，商业配套靠近朱辛庄，也不吃亏。

最后，地块内部规划也很给力，规划有社区综合文化室和商业综合设施。

社区综合文化室建筑规模300㎡，结合CP01-0801-0022地块设置；

CP01-0801-0015地块配置不低于2000㎡的社区商业综合设施，涵盖书店、咖啡厅、健身房、品质餐饮、宠物服务、自动贩售、早教及成人培训等功能，来满足周边居民需求。

总体来看，这两宗地位置都不错。未来科学城西的位置目前看更靠近海淀，方便抱紧“大粗腿”，均价上有和回龙观一较高下的底气，且产业更加灵活，隐隐有超越东区的实力。那么当下的购房人是不是要再等等呢？

2022年北京目前已知的四次供地中，后两次楼面价明显有降幅，不少项目甚至开盘降价跑量，产品质量上也有了更严格的约束，下半年选择买房上车的“等等党”捡漏的不少，但是除个别项目，其实北京新房“打折”有限，尤其热门板块甚至遭遇疯抢，昌平这样的板块，我的建议还是抓住能抓住的，毕竟拿地的开发商越来越挑剔了，产品好不好卖他们最先知道。