“摇号”定输赢 北京四批次土拍透露了这些信号

来源：北京商报

作者：王寅浩

证监会大礼包次日，首个一线城市土拍上线。11月29日，北京迎来2022年第四批次集中供地现场竞价，优质地块依然抢手、国企央企仍是主力、深耕某一片区拿地不断等成为本轮疫情下、松绑后的土拍特点，现房、摇号等成为了关键词。

(资料图片)

信号一：优质地块依然抢手

北京第四批次集中供地共推出了六宗住宅地块，用地规模约15公顷，地上建筑规模约32万平米。

此次现场竞价的4宗地块，共有38家房企及联合体参与竞拍（含重复报名），其中朝阳区的三宗地块更为招揽“人气”，也最为“吸金”，土拍现场基本算是朝阳专场。

由于竞地价－竞现房－摇号（交高标）的竞拍机制，竞拍现场并没有给房企们太多的发挥空间，直接地价、现房销售双触顶，谁能拿到基本靠点“运气”。朝阳三宗地块全部地价、现房销售“双触顶”。

朝阳平房乡PF-44、PF-45两宗地块，属性质地完全相同，且互为邻里，地块本身也无均任何配建，商品房销售指导价均为8.5万元/平方米。唯一区别是，PF-44地块面积比PF-45地块稍微大一些。最终，PF-44地块被保利+建工联合体以25.53亿元+1万平方米现房销售竞得，溢价率15%；PF-45地块被三元嘉业以24.38亿元+1万平方米现房销售竞得，溢价率15%。

此外，朝阳此次还推出了崔各庄奶西村地块，该地块规划建筑面积约7.09万平方米，起拍价为28.1亿元，销售指导价同样为8.5万元/平方米。与上述两宗地块不同，崔各庄奶西村地块有小部分社区管理、室内体育设施等配建，且现房销售面积高达3.5万平方米。最终该地块同样“双触顶”，由金隅以32.315亿元+3.5万平方米现房销售竞得，溢价率15%。

在北京链家研究院资深分析师岳微看来，朝阳在停拍一轮后，为此次主力供应区域，虽为新房库存量较高的区域，但此次出让地块均避开高库存板块。其中，2宗地块位于朝阳区平房乡，该板块界面完整、邻近地铁、配套成熟，新房供应稀缺，两个次新房小区“和锦薇棠”、“朝青知筑”也都为4年前入市，且周边多为保障性住宅小区，纯商品住宅更是高度稀缺，板块内改善居住需求旺盛，此次出让地块预计提供近千套商品住宅，与市场需求相贴合。

另一宗奶西地块，紧邻热销项目望京樾、中建宸园，地块属性及指导价与望京樾一致，在望京樾成功销售的背景下，地块产品打造具有成功经验借鉴，又与在售项目拉开时间差距、避免同区域多盘同开的竞争局面。

信号二：深耕片区依然可行

石景山古城地块并未有太多争夺，仅几轮报价，就被中海新城以28.4亿元收入囊中，溢价率5.58%。中海新城成功竞得石景山古城地块，其实市场早有预见。接近中海新城的知情人士告诉北京商报记者，目前中海新城在石景山开发的住宅项目已基本清盘，也可以说“无盘”可卖，四批次这宗地块一定会出手，且志在必得。不仅如此，由于中海新城深耕该片区多年，曾多次创造年度百亿的销售记录，对区域的熟悉程度、监管的维系都远超其他企业，因此该地块基本属于“定制”。最终的结果也证实了这一点。

实际上从石景山过往的供地经验看，大房企深耕成为该片区的特点，前有远洋自远洋山水开始，前后开发15年，后有中海新城多次创造百亿销售神话。

除了上述地块外，门头沟地块和通州地块由于“人气”不旺，已于前日率先成交，门头沟地块被中建方程+中建信和以7.9亿元底价竞得；通州地块由城建兴华以16.69亿元竞得，溢价率仅0.54%。

北京2022年第四批次集中供地最终成交总价135亿元。

信号三：国企央企仍是主力

从报名房企来看，国、央企仍为主力参与，长期在京活跃的金茂、中海、建工、中建、华润、首开、保利、招商、金隅均有报名。其中，中建系几乎全员出动，一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名、偏好朝阳市场，但签运不佳，未有斩获，仅中建五局、中建方程联合体作为一级开发企业托底门头沟1宗地块。首开及华润在售货值充足，此次报名及参拍都相对谨慎。

同样作为隶属于北京国资委的三元嘉业，在参与二批次小瓦窑地块、三批次永丰地块后，年内第三次参与，报名朝阳平房乡两宗地块，通过现场摇号斩获朝阳平房乡1宗地块，表现出积极参与北京市场的韧性。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯表示，总体来看，北京四批次土拍热度一定程度上超出预期。热度超预期背后，主要受到三方面的影响。其一，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出这一点。其二，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。其三，北京的很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

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