“提前还贷”别跟风，搞懂这几个法律问题再决定！ 天天热点评

房贷不是你想还想还就能还

(资料图片仅供参考)

最近老李才知道提前还贷

涉及法律问题

不能拍脑门决定

今天我们一起来聊聊

关于提前还贷那些事儿

几年前老李买房子的时候在银行办理了二十年贷款,6%-7%的房贷利率计算下来每月还贷压力不小。最近,LPR进行下调新增房贷利率不到4%,房贷利率与其他贷款利率之间的高利差让老李动了提前还贷的念头。老李到银行一打听,发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此,老李还听说,提前还贷还不是想还就能还,隔壁的老赵提前还贷还交了不少违约金。这事儿老李越想越糊涂,贷款利率调整变化算不算情势变更呢?提前还钱不是好事儿么,怎么还能违约呢?银行要是不接受提前还贷,老李起诉的话诉请是什么呢?

问题一：房贷利率调整是否属于法律上情势变更？

民法典第五百三十三条规定：合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

司法实践中,对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实,即合同存在的基础情况是否发生变化;2.情势变更是否是合同双方不能预见的,且双方均无过错;3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益,因其涉及合同的变更、解除,所以法院通常持较为严格、审慎的态度。

那么,调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先,购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同,房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现,继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次,按揭贷款通常持续时间较长,除固定利率外,当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外,民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外,所以在商业活动中,未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。

老李买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响,现在利率在一定范围内调整不属于情势变更,老李不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

问题二：老李想提前还款违约吗？

需支付银行违约金吗？

老李所谓的提前还贷,即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定,借款人提前返还借款的,除当事人另有约定外,应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款,那么提前还贷则不构成违约,也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为,约定了一定比例的违约金,且不违反法律和行政法规的强制性规定,那么借款人提前还款则可能构成违约,需按照合同中的约定支付违约金。

所以,老李提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本,减少银行预期利息收入,对银行的资金运营产生影响,很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异,有的银行将利息作为违约金,如：1年内提前还款的,银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的,银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金,如：1年内提前还款的,银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的,银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。

所以,老李想提前还房贷,除了要根据自己的实际情况打打算盘外,还要明确自己手中合同的具体内容。

问题三：如合同中没约定,

双方协商未果,

银行仍拒绝老李提前偿还房贷,

老李想起诉的话应如何提出诉请呢？

根据民法典第五百三十条规定,债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人负担。可见,如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定,也未能协商一致,那么在不损害银行利益的情况下,银行不能拒绝老李提前还贷。老李有权到法院起诉银行接受其提前还款,如果银行举证证明老李的提前履行行为增加了费用,那么银行可以依据上述规定主张由老李负担此项费用。

来源：北京海淀法院、最高人民法院司法案例研究院

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策划：马建军 审核：马靖炎

编辑：李 广