成交回暖,上海、苏州楼市现连锁反应

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

春节后的楼市小阳春仿佛等不及了。

以上海为例，春节假期后，多个新盘售楼处、样板房人气回暖，看房的客户甚至要排队进入样板房。环沪首站的苏州楼市反应更快，多个新盘率先取消折扣。

(资料图)

由于一二手房存在价差，上海的新房市场其实一直不缺人气。但这个春节过后，销售人员们发现，去化速度在明显加快。即便是郊环外的新盘，在春节前加推过但没有售罄的房源，也在春节后的两周内全部卖完，清盘了。

这不禁令人想起，2022年6月，部分地区楼市回暖，但在价格预期未满足的情况下，成交很快出现下行。业内人士普遍认为，这一波楼市回暖会比上一次持久而稳定。一方面，价格上行不明显；另一方面，随着限购限售政策的优化、货币宽松政策的加持，消费者信心修复有所加快。

上海一手房回暖，郊区二手房触底

2月15日下午，上海中原市场分析师卢文曦走访楼市时发现，尽管是在工作日，不少新房售楼处人气指数仍持续上升。市区一个项目样板房内，一名销售人员带看多组客户。

卢文曦认为市场热度明显在回升：一方面，市场环境对消费者变得友好，包括房价与利率的下调，降低了消费者的购房成本，另一方面，就是大众对市场回稳预期在春节后变得强烈。

这两个方面的变化助推了消费者入市信心。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，从房企定价策略上，去年6月份部分房企为了冲击半年度销售业绩，给出的优惠力度较大，推出大量的特价房、工抵房，而当前优惠力度“见好就收”；随着国家政策调整，购房者信心在不断恢复，而去年6月份，购房者信心相对不足。

从这两点来看，当前消费者入市信心更充足，并非受到短暂价格刺激。

中指院数据显示，最近一周（2月6日-2月12日）上海新房成交1654套，比前一周翻番。

中介人员陈敏发觉春节开市后，一二手房带看量都上去了，“房价没有涨多少，但比较稳定一点了”，陈敏认为去年年底一手新盘集中供应，摇号中签的提升促使消费者进入一手房市场，从而影响了二手房去化速度。春节后，整体素质好一点的小区价格稍微涨了一点，但不明显；老小区或者着急出售的房源，还是会下调挂牌价。

这表明，上海这一次楼市回暖，与2022年六月份市场出现的一波回暖迹象确实有不同的地方。2022年6月，此前积压的购房需求获得短暂释放的同时，消费者预期的价格目标其实没有达到，成交随之下行。如今，二手房价成交量没有明显上升，但价格有触底迹象。

陈敏认为，现在是买二手房的好时候。他所在的中介门店位于上海外环外，最近在其附近的一套地铁上盖住宅二手房，75平方米挂牌价365万元，92平方米的户型挂牌450万元。2022年10月的时候，这个小区上述两种户型的房子总价分别为430万和520万。

“这已经是触底的价格了，这几天多了不少带看的客户。”陈敏认为随着成交量慢慢放大，二手房价格也会止跌。但在上海市区，更多作为板块豪宅标杆的二手房还处于挤泡沫阶段。

因此，卢文曦认为这一轮成交量的反弹不会像去年6月那么急，而是会慢慢往上走，从一手房传导到二手房，呈现波段上涨趋势，市场恢复时间更长久，也更稳健。

苏州多盘取消房价优惠

对于此次楼市回暖，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称之为“市场需求不弱”，其预计，随着2月份第一批供应入市，二三月份的小阳春市场可期。

作为环沪首站，苏州的楼市反应甚至比上海更为明显。春节过后的两周内苏州的新房成交就明显上扬了。从中指院提供的周成交数据来看，这两周，苏州新房成交量均达到七八百套以上，相比春节期间一周的成交量暴涨10倍，虽然与1月前后的成交量相当，但从项目取消折扣这一点来看，带看量增加导致了房源涨价的趋势。

据一名苏州园区在售项目的营销人员透露，苏州市场回暖，作为楼市标杆的工业园区成交量明显上涨是一个特征。去年苏州楼市低迷的时候，新盘集中放量，苏州园区房价也有打折的。随着春节后带看量增加，苏州几乎全域取消了此前的价格优惠，园区多个新盘包括万科、保利等知名开发商的项目，也取消了原有的折扣优惠。

由于环沪的地理位置、又是江苏经济能量首屈一指的城市，苏州楼市经历了过山车剧情。2022年，楼市进入深度调控的时候，苏州楼市一度陷入价格战，苏州高新区有楼盘为了促销，就曾打出65折的价格优惠。

贝壳平台一名销售人员张斌表示，消费者此前担心因疫情影响收入而不敢买房，现在他们的心态已发生变化，刚需们出手了。从张斌的反馈来看，来自上海的客户多集中于昆山花桥板块看房，苏州园区主要购买力还是苏州本地人和来自苏北淮安、盐城等地的消费者。

对此，同策研究院研究总监宋红卫分析指出，春节后包括上海在内的多个城市楼市回暖，主要受到需求端政策变化与疫情防控政策调整等方面的影响，第一，政策层面，当前楼市需求端政策调整特征明显，比如降低利率，人才购房资格优化。而去年政策主要集中在供给端，主要针对房企爆雷融资，纾困政策，今年的政策更利于需求的释放。第二，疫情防控政策优化调整以后，此前被挤压的购房需求获得释放，春节期间挤压的一些需求也在释放。

（应采访者要求，陈敏、张斌均为化名）