成交量环比上涨802.38%！郑州楼市开启“狂飙”模式？

顶端新闻·河南商报记者 李斯琦

(资料图片)

郑州房地产交易市场正逐渐回暖。

郑州市住宅与房地产业协会数据显示，2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%。二手房共计成交1069套，环比上涨155.13%。

北龙湖华润瑞府工作人员刘先生向顶端新闻·河南商报记者表示，售楼部近半年以来，没出现过当前的这种“盛况”，有时候晚上还陆续有客户进行签约。

最快感知到市场变化的，还有敏锐的房产自媒体操盘手们。

《老赵聊透郑州楼市》栏目负责人老赵在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，郑州房地产交易市场确实在回暖，但100多个新盘里，相对火热的只有二三十个楼盘，这些楼盘相较于其他新盘更优质，也更被购房者认可。

那么，当前市场具体成交情况如何?购房者能否“上车”?顶端新闻·河南商报记者一探市场的真实情况。

到访咨询量提升，北龙湖楼市渐入“暖意”

“晚上11点多还在卖房子，真是很长时间没见过这种场面了。”上述华润瑞府项目刘先生说。

上周末，售楼部从白天开始就陆续有客户自然到访，有的是周末一家三口到北龙湖游玩，顺便到售楼部看房，有的客户则目的性很强，咨询的问题都与买房相关。

一名中年男子进售楼部后便开始询问优惠政策，并表示目前手中有大概200万首付预算，准备在北龙湖片区进行选筹置业。“北龙湖这边的客户经济情况都比较好，这个大哥应该也是瞅准了现在这个时机，恰好手上也有钱，准备给北龙湖买套房，不过目前还没定我们项目。”

作为郑州市房价最高的区域，北龙湖片区一直备受购房者及业内人士关注，由于片区内均价较高，到访咨询量的提升，一定程度上也能衬托出郑州房地产市场的回暖。

北龙湖片区资深地产从业者彭经理在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，目前片区的交易量确实有所提升，市场已有复苏的迹象，但是形容特别“火热”，有些言过其实。

据其介绍，目前其负责的店面成交量较年前提升了约一倍以上。

“疫情三年确实挤压了很多需求，之前很多人看房只看不买，看完了也相中了，就是不愿意掏钱，现在是愿意掏钱了。”彭经理说。

彭经理告诉顶端新闻·河南商报记者，北龙湖片区虽然去年也会受市场影响，但没有刚需项目那么严重，片区的客户经济状况相对较好，赚钱速度较快，并不是靠一点点攒钱买房。“这些客户有北龙湖的住房需求时，钱只要到位，便会出手，如果一段时间内没有成交，那钱基本上就都投到别的地方了。”

那么对于高收入人群来说，现在在北龙湖片区置业，时机如何?

行业大咖、北龙湖片区资深观察者董正理表示，入手北龙湖的时机，主要看两件事：一是价格，看房子贵不贵，有没有钱买;第二是看政策“让不让买”。

他坦言，之前政策在层层加码，如“限购、限贷、限离”，包括利率也在加码，对购房者来说，最好的时机肯定是房价最低的时候，且政策最宽松的时候，即选择一个“价格底”跟“政策底”，也就是能让人们有尊严的去买房，在楼市火爆的时候，购房要全款，有的地方还不接受按揭，当时北龙湖市场也是如此。

“当前价格底基本已经形成共识了，现在不仅是整个北龙湖的价格底，也是整个郑州的价格底，现在已经跟2015年的房价差不多了。关于政策底，不能说到底，可能后续还会有一些更刺激性的一个政策，但是已经阶段性到底。”董正理说。

业内人士：二手房交易市场日趋成熟，购房者可按需选择

位于郑州房价“塔尖”位置的北龙湖片区，成交量已经提升，那么郑州整体的市场状况如何呢?购房者又有哪些实际动作呢?

“最近在福元路附近看了两套金林公馆小区的二手房，房子都看好了，但是不知道敢不敢买。”一位购房者王阳(化名)在顶端新闻后台私信道。

据王阳描述，其感受到市场逐渐回暖，恰逢利率较低，想给家里老人买个两房居住，面积不用太大，90平方米左右即可，但是由于市场一直不算稳定，担心买房后房子再降价或者利率再降，迟迟不敢出手。

片区资深地产经纪人谢经理根据王阳提供的信息表示，金林公馆项目是2013年建成交付的，当时的开盘价约7000元/平方米，在2017年左右普涨，目前是价格和利率的相对低点，王阳看上的两套房子，其中一套已经出售，售价169.5万。由于该小区通透性较好的两房户型比较稀缺，大部分两房户型通透性不太好，开年之后二手房房东普遍不愿让价。“过段时间可能该房型就卖的差不多了，如果王阳确实有购房需求，可以在近期考虑出手。”

对于购房者而言，市场一线观察人士的数据与分析，往往更能匹配其需求。

上述北龙湖片区资深地产从业者彭经理也表示，由于城市开发原因，一线城市不少房产交易都发生在二手房中间，是个成熟的存量房交易市场，而郑州目前还是存量房交易市场的初级阶段。随着新盘的陆续交付，及购房者对主城区资源的需求，郑州四环内会越来越朝着存量房交易市场发展。

彭经理认为，当下郑州二手房市场成交量逐渐上升，且在目前“房住不炒”的背景下，购房者如果有急切的住房需求，或者对新盘安全性仍有担忧，选择一些次新房、房龄时间较短的二手房，不失为一个不错的选择。

资深地产博主：市场整体开始复苏，部分项目价格小幅上涨

上述《老赵聊透郑州楼市》栏目负责人老赵告诉记者，目前郑州100多个楼盘，大概有二三十个，已经有火热的迹象。他认为，这些卖的较好的项目，第一批已经开始启动，项目本身也受到多数购房者认可，不论是从安全性、还是品质角度来看，都是比较优质的项目。

根据老赵团队研究数据显示，其检测的郑州22个热门楼盘中，2月前2周，共计到访15818组，成交1446套。热门楼盘有美盛教育港湾、万科翠湾中城、华润琨瑜府、龙湖熙上、保利大都会等。

据老赵介绍，目前郑州已有新房项目开始向上调价，且新房一旦开始涨价，会作为二手房的参照物，二手房的房东也会开始“端起架子”，不会像按照以往的低价对外进行出售。

《蜗牛找房(皮哥)》栏目主理人皮哥在接受顶端新闻·河南商报记者采访时则表示，郑州房价的周期，都是有高点和低点的，想买在最低点，对于普通人来说难度比较大，不过就今年来说，房贷利率已经处于历史的最低点了，此时买房至少会买在利率的最低点。

他表示，今年买房的基本逻辑，仍然是安全为首，虽然目前从国家到省内，都在牵头给予房地产行业金融支持，但是整体资金缺口仍然不小，安全问题仍然不能忽视。

当前郑州市地产项目库存量过大，去化周期过长，一直是过去三年市场低迷的原因之一。

不过据皮哥向顶端新闻·河南商报记者表示，库存量过大的问题，需要更加细致地去理解。据其介绍，就目前郑州的库存量来看，已经出现了“两极分化”的表现。

“事实上，三环、四环内的库存量并不多，而且正在快速的减少，真正积压的库存量往往在远郊区域，如绿博片区、南龙湖片区、航空港区等。”皮哥说。

他告诉记者，由于购房者目前对于城市规划落地速度的不信任，及受到经济等因素的影响，越来越多的购房者对于“概念区域”的楼盘持谨慎态度，回归主城，成了当下的主流，进而导致了三环、四环内的库存量正在快速减少。“已经有项目开始涨价了，刚需的项目大概涨个三、五百每平方米，改善的项目可能一套涨价10万左右。”

房产自媒体人感知：洞察未来趋势，一线市场见真知

“当你在一个行业从业十年，周期的点来临的那一天，你会有一种似曾相识的感觉。”《蜗牛找房(皮哥)》栏目主理人皮哥说，入行时间是感知市场的前提之一，在一个行业呆的时间足够长，便会经历市场周期，在某个周期挣到钱了，当这个时间再次到来时，会感觉到似曾相识。

“比如在2015年，当时郑州市不少楼盘只卖几千块一平，利率也就是4.0上下，好像还有利率打折，在这个点位上，你就知道赚钱的概率最大。”皮哥说，疫情三年期间，前两年团队整体都处于上升阶段，客户成交量都很不错，巅峰时期大约在2021年，其中一个月成交了79套房子。然而，在2022年确实受到各方面因素的影响，成绩相对有所下滑。

皮哥表示，今年过完年，市场回暖势头强烈，不管是咨询量，还是带看量、邀约量，虽然还没有像此前的销售业绩，但都有了2021年的那种感觉。

在皮哥看来，目前郑州正处于阶段性的房价低点，他预计，今年房地产市场价格会有小幅度的上涨，但是涨幅可控，最终趋于平稳。“今年上半年肯定是要涨的，但是涨完是能不能横住，还是涨完之后又开始跌，这不好说。”

价值输出、干货研究，是老赵“浸泡”在地产行业多年的立足之本。《老赵聊透郑州楼市》栏目负责人老赵会要求公司按照机构的研究方式，每天都会对各个项目进行监控，包括数据、开发商变化、开发商资金状况、城建规划落地状况等方面进行实时更新梳理。

“我们公司主要还是偏向于给客户提供价值需求，以及进行市场研究和城市研究，有不少同事是从开发商跳槽出来的。”老赵说。

精炼团队，是老赵对公司员工的要求，其意义便在于要求员工对于城市、地产、楼盘等多方面精通，达到能给客户做顾问的程度，而非简单的“一锤子买卖”。

老赵还表示，由于从业时间较长，在地产行业内的人脉相对丰富，对于行业内的动态，往往能比普通购房者了解的更快。

郑州房地产市场逐渐回暖，未来的趋势老赵是如何预测的呢?

“郑州市场热度回升，是一个板上钉钉的事情，关键在于郑州本地的供需结构会产生怎样的变化。”老赵告诉记者，“目前根据我们监测，已经有保交楼的项目资金到位开始复工了，这些项目也会跟进入市，如果入市速度较快，也会分流一部分目前市场上面的客户。”

老赵表示，过去三年，疫情积压了不少购房者的住房需求，今年开年后，房地产在政策方面利好较多。有的城市甚至表示，只要房地产企业提出合理需求，政府将会全力给予政策支持。他认为，如果按照当前的趋势发展，在保交楼方面还能有所保障，不论从市场层面还是个人层面，今年房地产整个链条上的参与者都会比去年好过很多。

成交量提升、房价小幅上调，郑州房地产交易市场渐渐回暖，不少购房者也已经跃跃欲试，迎接“小阳春”的到来。

今年，你有没有购房打算呢?你认为理想的房子是怎样的呢?欢迎评论区留言，参与互动。