近期北京拍地是真的疯狂,一波接一波。
很多板块又要出新房了。今天咱们着重来聊聊朝阳大热门——奶西板块。
奶西初入大家视野是去年6月的土拍,当时供地两宗,多家开发商争抢,最终中建拿下318地块——中建宸园,首开拿下320地块——首开金茂望京樾。
(资料图片仅供参考)
望京樾去年9月底先开盘,官方数据是首次开盘去化就超过了60%。中建宸园10月份开盘,套数不多,刚开盘洋房就基本上售罄了。
到22年年底,321地块被金隅拿下,定名金隅望京云尚,目前已经拿下预售证,近期开盘。
接下来6月16号,已上架的奶西315-1地块将开始竞拍。
关于奶西的争议市场上就没停过。
奶西的底层支撑...
奶西板块周边清河、温榆河两河环伺,生态还不错。
往南是望京CBD商圈,道路交通比较便利,周边高速主路不少;硬伤是板块自身没有地铁,距离现有地铁来广营站4公里起步。
目前入市项目全部以改善产品为主,板块当前上车门槛约800万起步。
从板块的规划图也可以看出,这一片区域是纯居住板块,同时改善属性纯粹,没有保障房的配建。
目前入市的这三个项目,两个案名里都有“望京”,开发商就是瞄着望京的客群来的。
如今的望京知名企业云集,高端产业集中,人才聚集,相应配套也完善。
值得一提的是,以阿里总部新址为代表,望京的产业中心在向北移,这对于奶西板块来讲是个好事。
作为一个先规划后建设的板块,板块自身确实没有拿得出的成熟内容,所以也只能绑着望京使劲儿了。
从目前入市的楼盘销售情况来看,虽然奶西比崔各庄的入市晚,但是去化速度却更快。
这也能反映出,望京外溢的购房人更倾向选择奶西。
除了这部分人以外,北苑、亚奥的改善群体也在看奶西。毕竟新房价格、品质都有优势。
并且如果预期兑现,还有想象空间。
不够清晰的前景...
奶西的指导价8.5万/平米。
前有望京的外溢,让来广营房价冲到12万+,这让部分人对奶西也有了很大期待。
但下面可能要泼一盆冷水。
不能忽略的是,位置更近,配套更好的新北苑,还站在奶西前。
目前北苑二手次新价格9-10万/平。
奶西首先要能对标上新北苑,其次再往望京房价那看。
另外,现状下的奶西,8.5万/平,买到的可能是“荒地”。
也就是前面提到的,板块没地铁,也没有望京那样高大上的楼宇。
区域的交通、商业等配套都很弱。
板块待出让用地还很多,现阶段的奶西,可以说是什么也没有。
且规划,最后能兑现到什么程度,需要多久不好说。
之前给大家说过,这个价格对比朝阳的平房板块来看,平房已经是两大商圈中间的成熟区域。
平房在朝阳正东方向上,由于临铁,去国贸非常近7站之隔。一切配套都是现成的,周边建设也很完善。
奶西和平房这两个板块是完全相反的两类,也很典型。
有人说期房买的就是规划;
也有人说奶西就是朝阳的一张大饼;
如果是你,会怎么选?
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