天天视讯！资金面突变，地产企稳之路何时开启？丨李宇嘉地产笔记

近期，地产资金面，画风突变！

【资料图】

01.

比如，11月8日，银行间市场融资祭出第二支箭，合计2500亿的额度，已为地产民企注册近600亿。昨天，又有万科通过500亿直接债务融资。这之前，银行间市场给民企地产融资不过68亿。

比如，“双十一”央行祭出16条，提出商业银行配套支持纾困地产融资，若形成不良的，已尽责的可免责！

比如，11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会，在前期2000亿“保交楼”专项借款的基础上，央行面向6家商业银行又推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。而且，这个钱没利息。

比如，存量债务展期。之前，各路债主挤兑，现在纷纷展期。据说，富力完成了旗下135亿元的境内债展期。

比如，配股融资。碧桂园与雅居乐分别配股筹资14.6亿港元、7.8亿港元。证监会也表态，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

总结一句，各个资金渠道，开始全面纾困地产！前三季度，谈到地产，各家金融机构唯恐避之不及。存量债务，能讨回就讨回，不能讨回就等吧。开发商还想融资，没有可能性了。

现在，到底发生了什么？

02.

地产基本面，发生重大改变：

一是，风险无序释放，开始蔓延到稳健经营的民企，甚至部分地方平台、地方国企地产，也受到了牵连。显然，民企暴雷扩散，对楼市的预期每况愈下，以地产为主业或载体的所有企业，都一损俱损。坚持市场化处理，风险要释放，但不能无序释放，更不能冲击到底线。

二是，资产价格无序下跌。到目前为止，很多地方的地价、房价，相比2021年初至少下跌20%-30%，而且还在继续下跌。资产价格无序下跌，引发恐慌性的止损行为，各地二手房挂牌量创新高。另外，预期下跌时，购房者买房、开发商拿地、银行贷款等等，行为逻辑都变了。

三是，出现流动性陷阱。资产价格下跌，资产负债表受损，地产金融“加速器”逆转为“减速器”。即便一再呼吁，保持社融和信贷合理增长；即便LPR不断降低，首套按揭利率创新低，但还在收缩：

·居民不买房，购房款转向存款；

·银行惜贷；

·开发商不拿地、不开工，保卫资金链；

·地卖不出去，导致地方政府收缩融资。

总结一句，需要房地产释放风险，为新模式提供空间，但要有底线思维。杠杆是十几年加上来的，不能一下子去掉。当前市场已经失灵，各个主体的行为变异，出现了一定程度的恐慌。因此，需要有为政府、有效政策，需要外部资金注入，止住无谓的失血，止住传染效应。

03.

从央行16条，以及金融街论坛上的讯息来看，未来新注入的资金，不管是民企发债第二支箭，还是银行配套融资支持，更多惠及的是稳健经营、坚持主业、资质优良，财务状况良好，只是存在短期财务困难的房企，大概率也是未出险的企业，也是金融机构愿意投钱的。

显然，在楼市不知何时触底，资产价格还在下跌，风险继续发酵，房企资产负债结构比较复杂，预期比较悲观等，如此严峻的形势下，若指望外部资金注入，就得有可预期的安全边际。

未暴雷的企业，也是稳健经营的企业。若他们出现问题，负面影响实在太大了，或许就是底线思维的具体化。因此，近期的各种讯息，显然指向了安全边际的明确，过度悲观得到纠偏。截止10月底，中债增担保的民企中票，区区只有68个亿。但近半个月，放量至600亿。

信号不言而喻！

对于增量风险无序蔓延，策略是“打住”，即到此为止；对存量风险的化解策略，则是“稳住”，即腾挪时空。比如，取得了谅解，部分暴雷企业境内外债，一一展期。当债务集中到期，而需求端持续低迷，这时候都要挤兑的话，一损俱损、没有赢家。这个道理大家都懂。

由此判断，行业开始趋于稳定，意味着供给端冲击即将消停下来。进一步推演，开发商层面无序的“资产折价”行为，也将按下暂停键。资产价格稳定住了，预期就会好转一些。试想，为了保卫资金链，开发商折扣的尺度越来越大，银行敢贷款吗？购房者敢买房吗？

供给端回归正常秩序，下一步要在需求端发力了。首先就是保交楼。在新的政治语境下，这是头等大事，地方政府的主体责任，没有商量可言。小业主买房，前提条件是能交付，不能交付谁买？预售审批，事实上就是地方政府、开发商、银行的集体承诺，必须要刚性兑现。

04.

前面讲的资金纾困，首要的并不是“救助”，而是“保交楼”。讲“救助”是道德风险，会助长躺平和摆烂。事实上，各方都在赌，赌你承受不了下滑、承受不了风险，不得不“救助”。赌赢了，躺平和摆烂随之而来，被挪用的资金，还能追索回来吗？当下，博弈最关键的时候。

所以，资金纾困首先是“保交楼”。

保交楼的压力下，必有救火资金进来，把房子先交付了，确保小业主的正当利益不受损。问题是，很多项目，或许资金无法平衡。进来的资金，目的是救火，不能把自己给烧着了，且一定是要全身而退的。这时候，就要联合地方政府、银行等等，一起向开发商来追偿。

只有确保能交楼，并给市场传达，打今儿以后，不管买谁的房子，都能顺利交楼。唯有此，市场对于民企开发商的信任度，对期房的信任度，才能修复。唯有此，购房者的信心才能稳定下来。进一步讲，楼市需求端才能稳定下来。这样，开发商自身的造血功能才能修复。

开发商自己的造血功能损坏了，不管外部资金怎么纾困，都无济于事。因此，对楼市整体纾困来说，需求端才是最重要的，而不是外部的救助。现在，百姓之所以不买房，道理很简单，要承受一个4%左右的高成本按揭，买了以后房价还要下跌，而且未来不一定能卖得出去。

近期，需求端也是不遗余力！

比如，西安、成都等调整限购区域，杭州启动“认房不认贷”，一线城市北京也调整了部分区域的限购。从趋势上讲，房价稳定时，很多居民不再关注资产收益了，而是会将按揭利率和理财利率比较，进而决定是否买房。由此可以判断，LPR和按揭利率还会继续往下调。

客观讲，前期透支性的发展，野蛮性的增长，导致楼市高位不胜寒，也进入了风险和问题暴露期，很多是没有预料到的，或者预料到了，没想到这么夸张。当下，已没有“一招鲜”的政策，必须要供需两端同步发力，而且每一端都要多措并举，持之以恒，楼市才能稳定下来。

谁也不想过苦日子，但哪有永远的单边上涨，哪有永远畅享泡沫。现在，我们要为过去的不理智买单，那些年谁玩儿的最疯，谁的胆儿最肥，谁就要承担最大的损失。这就是风险的有序释放，也是既定的逻辑，更是法制化、市场化的含义。