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天天视讯!资金面突变,地产企稳之路何时开启?丨李宇嘉地产笔记

时间 2022-11-23 22:15:04 来源:顶端新闻  

近期,地产资金面,画风突变!


【资料图】

01.

比如,11月8日,银行间市场融资祭出第二支箭,合计2500亿的额度,已为地产民企注册近600亿。昨天,又有万科通过500亿直接债务融资。这之前,银行间市场给民企地产融资不过68亿。

比如,“双十一”央行祭出16条,提出商业银行配套支持纾困地产融资,若形成不良的,已尽责的可免责!

比如,11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会,在前期2000亿“保交楼”专项借款的基础上,央行面向6家商业银行又推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。而且,这个钱没利息。

比如,存量债务展期。之前,各路债主挤兑,现在纷纷展期。据说,富力完成了旗下135亿元的境内债展期。

比如,配股融资。碧桂园与雅居乐分别配股筹资14.6亿港元、7.8亿港元。证监会也表态,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

总结一句,各个资金渠道,开始全面纾困地产!前三季度,谈到地产,各家金融机构唯恐避之不及。存量债务,能讨回就讨回,不能讨回就等吧。开发商还想融资,没有可能性了。

现在,到底发生了什么?

02.

地产基本面,发生重大改变:

一是,风险无序释放,开始蔓延到稳健经营的民企,甚至部分地方平台、地方国企地产,也受到了牵连。显然,民企暴雷扩散,对楼市的预期每况愈下,以地产为主业或载体的所有企业,都一损俱损。坚持市场化处理,风险要释放,但不能无序释放,更不能冲击到底线。

二是,资产价格无序下跌。到目前为止,很多地方的地价、房价,相比2021年初至少下跌20%-30%,而且还在继续下跌。资产价格无序下跌,引发恐慌性的止损行为,各地二手房挂牌量创新高。另外,预期下跌时,购房者买房、开发商拿地、银行贷款等等,行为逻辑都变了。

三是,出现流动性陷阱。资产价格下跌,资产负债表受损,地产金融“加速器”逆转为“减速器”。即便一再呼吁,保持社融和信贷合理增长;即便LPR不断降低,首套按揭利率创新低,但还在收缩:

·居民不买房,购房款转向存款;

·银行惜贷;

·开发商不拿地、不开工,保卫资金链;

·地卖不出去,导致地方政府收缩融资。

总结一句,需要房地产释放风险,为新模式提供空间,但要有底线思维。杠杆是十几年加上来的,不能一下子去掉。当前市场已经失灵,各个主体的行为变异,出现了一定程度的恐慌。因此,需要有为政府、有效政策,需要外部资金注入,止住无谓的失血,止住传染效应。

03.

从央行16条,以及金融街论坛上的讯息来看,未来新注入的资金,不管是民企发债第二支箭,还是银行配套融资支持,更多惠及的是稳健经营、坚持主业、资质优良,财务状况良好,只是存在短期财务困难的房企,大概率也是未出险的企业,也是金融机构愿意投钱的。

显然,在楼市不知何时触底,资产价格还在下跌,风险继续发酵,房企资产负债结构比较复杂,预期比较悲观等,如此严峻的形势下,若指望外部资金注入,就得有可预期的安全边际。

未暴雷的企业,也是稳健经营的企业。若他们出现问题,负面影响实在太大了,或许就是底线思维的具体化。因此,近期的各种讯息,显然指向了安全边际的明确,过度悲观得到纠偏。截止10月底,中债增担保的民企中票,区区只有68个亿。但近半个月,放量至600亿。

信号不言而喻!

对于增量风险无序蔓延,策略是“打住”,即到此为止;对存量风险的化解策略,则是“稳住”,即腾挪时空。比如,取得了谅解,部分暴雷企业境内外债,一一展期。当债务集中到期,而需求端持续低迷,这时候都要挤兑的话,一损俱损、没有赢家。这个道理大家都懂。

由此判断,行业开始趋于稳定,意味着供给端冲击即将消停下来。进一步推演,开发商层面无序的“资产折价”行为,也将按下暂停键。资产价格稳定住了,预期就会好转一些。试想,为了保卫资金链,开发商折扣的尺度越来越大,银行敢贷款吗?购房者敢买房吗?

供给端回归正常秩序,下一步要在需求端发力了。首先就是保交楼。在新的政治语境下,这是头等大事,地方政府的主体责任,没有商量可言。小业主买房,前提条件是能交付,不能交付谁买?预售审批,事实上就是地方政府、开发商、银行的集体承诺,必须要刚性兑现。

04.

前面讲的资金纾困,首要的并不是“救助”,而是“保交楼”。讲“救助”是道德风险,会助长躺平和摆烂。事实上,各方都在赌,赌你承受不了下滑、承受不了风险,不得不“救助”。赌赢了,躺平和摆烂随之而来,被挪用的资金,还能追索回来吗?当下,博弈最关键的时候。

所以,资金纾困首先是“保交楼”。

保交楼的压力下,必有救火资金进来,把房子先交付了,确保小业主的正当利益不受损。问题是,很多项目,或许资金无法平衡。进来的资金,目的是救火,不能把自己给烧着了,且一定是要全身而退的。这时候,就要联合地方政府、银行等等,一起向开发商来追偿。

只有确保能交楼,并给市场传达,打今儿以后,不管买谁的房子,都能顺利交楼。唯有此,市场对于民企开发商的信任度,对期房的信任度,才能修复。唯有此,购房者的信心才能稳定下来。进一步讲,楼市需求端才能稳定下来。这样,开发商自身的造血功能才能修复。

开发商自己的造血功能损坏了,不管外部资金怎么纾困,都无济于事。因此,对楼市整体纾困来说,需求端才是最重要的,而不是外部的救助。现在,百姓之所以不买房,道理很简单,要承受一个4%左右的高成本按揭,买了以后房价还要下跌,而且未来不一定能卖得出去。

近期,需求端也是不遗余力!

比如,西安、成都等调整限购区域,杭州启动“认房不认贷”,一线城市北京也调整了部分区域的限购。从趋势上讲,房价稳定时,很多居民不再关注资产收益了,而是会将按揭利率和理财利率比较,进而决定是否买房。由此可以判断,LPR和按揭利率还会继续往下调。

客观讲,前期透支性的发展,野蛮性的增长,导致楼市高位不胜寒,也进入了风险和问题暴露期,很多是没有预料到的,或者预料到了,没想到这么夸张。当下,已没有“一招鲜”的政策,必须要供需两端同步发力,而且每一端都要多措并举,持之以恒,楼市才能稳定下来。

谁也不想过苦日子,但哪有永远的单边上涨,哪有永远畅享泡沫。现在,我们要为过去的不理智买单,那些年谁玩儿的最疯,谁的胆儿最肥,谁就要承担最大的损失。这就是风险的有序释放,也是既定的逻辑,更是法制化、市场化的含义。

标签: 地方政府 外部资金 商业银行

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