焦点讯息：郑州楼市到了迷雾重重的节骨眼了！

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四重迷雾笼罩楼市

第一重迷雾：

(资料图)

郑州到底还剩多少套房？是供不应求，两个月就要卖光光，还是供大于求！几年也卖不完？

第二重迷雾：二月狂飙，飙到什么程度？

目前确切的统计数据没有出来，但目前得到的最乐观的数据是，二月份，卖了15000套，最悲观的数据是，卖了8000套！

8000套与15000套，这个差距太大了！

第三重迷雾：青壮年人口，是正常增长，还是政策性的非正常增长？春节过后，郑州的地铁客流量开始居高不下，正弘城、大卫城人流开始居高不下。但却有网民认为，郑州青壮年人口还在外流！

第四重迷雾：郑州楼市是一直狂飙下去，还是昙花一现，重回落寞？

绝大多数从业者，都希望楼市一直能狂飙下去，但是伴着不少楼盘涨声响起来，会不会打压购房积极性，引发观望情绪？

先来分析第一重迷雾：

如果从当下的去化流速来看，从四环主城现有靠谱的不到30个楼盘来看，两个月的确就要卖光光。

但从官方网站，郑州360房产网公布数据来看，截止2022年12月底，郑州商品住宅累计可售量为1709.64万平方米，较2021年年底（1857.68万平方米）减少148.04万平方米, 按近12个月月均签约面积计算，12月末市区商品住宅可售库存去化周期为39.2个月，较2021年年底（22.2个月）延长约17个月，整体处于库存较大的状态，郑州的房子，的确是几年也卖不完！

这个去化周期为39.2个月，是指含有中牟、荥阳等的大郑州地区。

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8千套的荣枯平衡线

第二重迷雾，

先来看一个数据：据郑州市住宅与房地产业协会数据显示，2023年第6周，郑州全市商品房共计成交1516套，环比上涨802.38%。二手房共计成交1069套，环比上涨155.13%。

官方协会的统计是网签数据，有部分房源，没有网签，但是缴纳了定金，可以算作已销售。

综合估算，二月份的销售去化数据，肯定是超过8千套。8000套是郑州楼市荣枯平衡线，超过8000套，郑州楼市至少能够昂首活下去！

再来看第三重迷雾：

众所周知，2022年，河南大学搬迁到郑州了，一下子多了5万小姐姐、小哥哥，有自媒体从业者说，郑州又把港区尉氏县的两个乡划到郑州，这两个乡就是10万人，而官方的数据是增加了5.6万人。两项叠加后，得出结论，郑州反倒流失了10万人。

到底是增加了人口，还是人口又外流了，公说公有理婆说婆有理，但从地铁上的人流看，提着蛇皮袋的打工者明显增多，这是个好现象！

第四重迷雾：

到底部分楼盘的涨价，是会逼定客户，还是适得其反，引发观望情绪。这个还需观察，

郑州楼市，虽然，目前是国央企占据主流，但是中国是市场经济，央企也可以自行调价，毕竟，郑州楼市的价格已经阴跌四年了，房企不是慈善机构，央企也要保证国有资产不能流失，当然不能一味降价。

综合来看，郑州楼市2月份的狂飙是意料之外，情理之中。

谁也没想到，突然，楼市就热起来了，但是这是建立在三年需求被抑制后的释放，建立在3.8低利率，政策频频大招，建立在丈母娘倒逼。

未来是继续狂飙，还是冷下来，建立在执政者是升温还是降温的举措上？

如果，二手房带押过户执行，地方政府遏制住拍地冲动，即使部分楼盘上涨，至少主城区楼盘还是会继续狂飙。毕竟，2022年土拍成交614万方，仅仅是前5年的零头。

如果分析结构，分出城投和房企拿地，数据相当不好看。

2022年城投拿了郑州82%的土地，真正由房企拿的只有110万方。

换句话说，2022年拍的土地，最多只有100多万方能够在2023年入市。当然，另有500多万房的地，如果，市场热起来，城投肯定会拉上房企，迅速投放到市场。而且，地方也引进了信达等白衣骑士，他们完全可以发挥不差钱优势，买下某些资金困难房企手中的优质地块，迅速推向市场。

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如何翻牌子？

综合来看，在外贸出口遭遇极大挑战下，中国需要楼市稳经济、稳就业，宏观层面，不会出台打压地产政策。

唯一需要担心的是，如果地方政府，大规模拍地砸市场，政策层面的暖风无论如何吹，楼市都不会狂飙，只会低迷！

提供几个，反复看过多次的楼盘，供粉丝们参考：

高净值人士：北岸龙首的保利璞悦，值得特别关注，这是保利落子北龙湖第三盘，吸收了南岸保利珑熙、北岸保利璞案的长处，也规避了这两个项目的一些不足。日前，专门组织，冷链物流协会的企业家们提前感受，反响比较强烈。

喜欢现房、准现房的，北岸建议关注绿城湖畔云庐，今年6月就交房了，纯正绿城血统，产品可圈可点。

北龙湖南岸可关注美林上苑，地处北龙湖配套最醇熟核心区域，准现房。

够不到北龙湖，又在东区打拼的，可重点关注万科美好时光，不孙色于北区名盘江山府，尤其是下沉式会所之惊艳，碾压了不少北龙湖豪宅。

位于东三环的信达时代国著，近期咨询的很多，成色最足的高富帅信达开发，有粉丝担心首开入市的洋房太少，是的，确实一面市，就被疯抢，但是后期还有地块。详见：万亿信达保驾护航，问题楼盘浴火重生！

偏爱金水北的购房人，除了美盛教育港湾、金水印，一定要关注越秀金悦文华，最新入市，双学区，广州国企，容积率不到3.5，首开价格上也有惊喜。

当然也可选择保利大都会，央企大盘，城市界面也在不断改善。

西区改善客户，一定要关注万科山河道二期、碧桂园云湖天境。新入市的产品，170平起步，一线河景，碧桂园匠心之作。

西南片区重视学区的，不能忽视亚新锦绣山河大二期，现房，公立外国语总校。