楼市的这个新政，要钝刀割肉！丨李宇嘉地产笔记

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013月30日，官方发文，做好二手房交易“带押过户”。紧接着，北京市四部门在3月31日也发文，正式启动存量住房交易“带押过户”模式，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下，合并办理办理房屋转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。并提出了“两个不得”：各中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。怎么看待“带押过户”？用官方的话讲，要提高政治站位，将做好“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。可见，对“带押过户”的认识，停留在降低交易成本，促进市场回升，高度是不够的。为啥这么说呢？政策很少眷顾二手房，我们看看二手房发生了什么。目前，面临的最大问题，就是各个城市二手房挂牌都创历史新高，可谓“海量压顶”。比如，2022年3月份，广州二手房挂牌量9.9万套，今年3月份攀至13.3万套，增长了34%。一二线热点城市情况基本一致。而且，不断有业主将房子挂牌售卖，挂牌量还在刷新记录！这其中，有很多是“套现盘”，特别是2016-2021年上半年楼市上行期进场的投资客。要套现，就得折价卖房，但这对促成房产交易是不友好的，因为它会恶化市场预期。潜在的购房者认为，房价还会继续下跌。这就导致一个非常不好的局面。能够成交的房子，大概率是低于市场价的，新房或二手房都如此。真正想换房的人群，只能以低于市场价的水平，才能将手上的房子尽快卖出去。平于或高于市场价，则陷入“长期挂牌、无人问津”的局面，挂个一年半载，都是很正常的。02我们看到，多数挂牌二手房，都经历数次下调挂牌价，直至低于市场价。那些急需“回血”的业主，一次性将挂牌价降到“超笋盘”的价位。市场信息超透明，业主和买房人都在看，“谁更低”！目前，楼市新房交易，以换房需求为主，大户型化明显。二手房交易，刚需和换房夹杂一起，适合刚需上车的“中小户型、中低价位”，只能在二手房找；适合学位需求、青睐中心区的，也只能转向二手房。总的来看，当前市场换房需求主导，“连环单”交易是常态。这对市场意味着什么？良性循环目前的问题，就在于无法良性循环。一项资产，若卖盘太大，且循环不畅，就导致交易活跃度下降，价格就会陷入“阴跌”（这在股票市场一样存在）。这就是当下二手房市场的态势。因此，“带押过户”就是通过提高换手率，稳定房价。过去，二手房交易很麻烦，一般要涉及“卖方融资→申请赎楼→图消抵押登记→买方申请按揭→银行审批贷款→转移登记→抵押登记”等流程。很多人要问了，这个繁琐的流程，过去一直存在，为啥现在就搞不下去了？过去，楼市持续上涨，交易流程长没问题，还可以给市场降降温。但当前市场下行，卖盘巨大，下跌预期明显，需要稳楼市，交易流程冗长就会拖累市场。因此，“带押过户”就是要解决这个问题。03另外，“带押过户”还要解决的一个问题，就是“提前还贷”。楼市低位运行，存量房贷利率不下降，“提前还贷”就无法避免。近期，居民存量房贷增速不断下降，除了买房积极性较低之外，“提前还贷”是重要的触发因素。很多业主挂牌卖房，也是为了降低月供负担。居民不愿意“承贷买房”，甚至“提前还贷”，这是自我“去杠杆”。当前的楼市高价位，就是过去十几年争先恐后地“加杠杆”撑起来的。当进入自我“去杠杆”，稳楼市就变得很艰辛了。有了“带押过户”，不用卖房子、也不用还贷款，就可以顺利地把高利率置换到低利率。而且，存量房贷利率高，而新增房贷利率低，“带押过户”的降利率效应，还能激活换房需求。其实，“带押过户”在技术上很容易实现，主要是不同银行间在不动产贷款评估、审核流程、风控要求的标准化、信息共享；不动产登记部门和金融部门之间系统对接、信息共享。退一步来讲，即便技术上难以实现，存在系统不兼容、评估标准不一或信息难共享之类的“Bug”，但借助“公正提存”的资金监管、封闭运行，一旦有风险，资金即可原路返回，避免各方损失。或者，通过“双预告登记”（网签预告登记、按揭预告登记），提前锁定该交易。产权瑕疵或交易限制带来的损失，基本可以避免！04照理说，“带押过户”降低交易成本，压缩交易时限，提高交易效率，为何过去难以推行呢？很简单，银行等金融机构、中介机构，能从冗长的交易流程中，获得巨大的收益。比如，为赎楼需要过桥融资，日利息约在1-2%；比如，提前还贷费用的违约金大概为本金的0-0.5%；还有担保费、按揭费、服务费、评估费等。基本上，每一个环节，都有一笔不菲的收益。这些都是楼市利益链条上的食利者。过去，楼市上涨较快、较为繁荣，各方都可以分一杯羹。你可能要问了，这么高的费用，买卖双方没有意见吗？没有太多意见，因为大家关注的是房子涨了多少。就比如，过去高达6%的按揭利率，一样无法阻挡买房热情，道理是一样的。现在，房价还在高位，但大环境不可同日而语。房价上涨预期逆转了，居民收入和购房热情大不如从前，无法再继续支撑那么多的食利者，也无法承担雁过拔毛了。只有“降成本”、降房价，才可能稳定预期、才能拉动需求。但是，楼市利益链条上的人，还无法适应这个新常态。目前，共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。广州人民银行（可以看作是省分行）在2022年9月份曾经在全省范围内推行“带押过户”，但据我了解，进展不理想，特别是兼容跨行，根本推不下去。说白了，还是不想失去原有体制下的既得收益。所以，此次北京四部门提出的“两个不得”；国家两部委提出“要高度重视，提高政治站位，降低制度成本”。其实，地产上承载的制度成本太高了，各方都在指望，不把这些成本降下来，需求就一直疲软下去，楼市很难稳定。