存量房贷利率如何下调?四大行公布执行细则,多数将统一批量调整

9月7日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行正式发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，宣布自2023年9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，并公布了有关操作细则。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“随着工行、农行、中行、建行官宣存量首套房贷利率调整细则出台，预计后续各大银行存量房贷利率的下调将在9月份集中调整到位。”

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9月7日，四大行正式宣布将与存量个人住房贷款客户就执行利率进行协商调整。图/IC photo

统一批量调整下，还有哪些客户需要自主申请？

新京报记者对比发现，对于原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，工行、农行、中行、建行在操作细则中均有类似表示，将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

“目前来看各大银行为了减小工作量，都将采取批量操作方式，按照过去几年购房所在城市的房贷利率下限和当前利率对比，按下限会批量调整到位，尤其是首套房的购房者，会直接进行批量调整。”张宏伟表示。

那么，除了上述贷款人外，哪些贷款人需要自主申请？以工行为例，其指出，原贷款发放时执行二套房贷利率标准，当前按该公告所述已符合所在城市首套房贷利率标准的存量房贷，即“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，经其审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。还有一种情况为，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向该行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

也就是说，对于“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，需要自主申请。

“如果由于首套房认定等因素（‘认房不认贷’政策刚发布，‘首套’认定上会出现变化），有一部分购房者的存量房贷，可以到银行现场沟通解决。”张宏伟解读称。

遵守因城施策原则，“能调尽调，一调到底”

从实施细则来看，工行、农行、中行、建行的表态虽略有差异，但是都是基于当地和当时这两个要素来执行。

对于存量房贷利率下调的执行标准，以建行为例，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。

建行指出：“若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“四大国有银行的调整思路体现了尊重规则、尊重历史。所谓尊重规则就是尊重当时当地贷款利率下限的规则，下限体现的是差别化的住房信贷政策，体现的是当时利率对于本地楼市因城施策的管控，这个必须要遵守。因此，当地下限高于全国下限的，一律调到当地下限。若贷款利率低于全国下限则一律不调整。”

不仅如此，此次调整还体现了“能调尽调，一调到底”的思路，李宇嘉表示：“此次存在调整空间的，均一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。而且存量首套住房贷款客户无需申请即自动调整，减少了百姓提出申请、银行审核等流程，将让利一次性给到百姓。”

业内：存量房贷平均减少500元-1000元/月

对比目前出台细则的四大国有银行，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的表述略有不同。

以2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）这一时间段发放的贷款为例，不考虑各地的政策利率下限的情况下，在建行、农行、中行的执行细则中，其表述为“调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限”，而工行的相应表述为“最低可调整至全国首套房贷利率政策下限”。

按照中国银行此前的举例称：“目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如，目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。”

李宇嘉表示：“存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016-2021年发放的贷款利率比较高，大约在60%左右，此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，存量房贷月供降低500元-1000元，有效降低月供支出，温和释放被挤压的生活消费。”