广东楼市销售回暖 上市房企拿地力度渐强

进入10月份，广东上市房企陆续披露“金九”销售情况。

根据广东各上市房企公告显示，9月份各房企销售金额普遍同比增长，1-9月累计销售额同比持续复苏。规模靠前的房企，例如万科、保利地产，在9月份分别实现了10.65%和36.69%的合同销售额同比增速，碧桂园则公告称9月份实现归属于公司股东权益的合同销售金额同比增长25.30%。

与此同时，一部分广东上市房企补仓意愿积极，9月份拿地金额环比、同比均上涨。

对于房企销售的回暖，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时表示：“一方面9月份一线城市的供需表现良好，例如像深圳、上海等城市的核心区域物业，因为限价的原因仍然受到购房者的青睐，市场成交环境稳定。另一方面，‘三道红线’对开发商起到较大的警示作用，他们除了在金融端的融资以外，更多地寄希望于通过预收款的回笼来优化财务结构，因此会在促销手段、成交促进等方面积极努力。”

“金九”成色较足 广东上市房企销售回暖

10月12日，万科对外公布9月份销售情况简报，9月份实现合同销售面积371.0万平方米，合同销售金额545.4亿元，二者较2019年同期分别增长15.68%、10.65%。

不仅仅是万科，多家规模较大的广东上市房企都迎来了“丰收的九月”。根据公司公告，保利地产9月份实现签约面积347.43万平方米，实现签约金额503.22亿元，分别同比增加27.78%和36.69%;金地集团实现签约金额258亿元，同比上升3.19%;招商蛇口实现签约销售金额298.01亿元，同比增加27.05%。

此外，中国海外发展(以下简称“中海地产”)、华润置地9月份分别实现合同销售金额同比增长20.5%、32.0%，碧桂园、龙光集团则公告称9月份实现归属于公司股东权益的合同销售金额同比增长25.30%、46.4%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《证券日报》记者采访时表示：“房企销售金额获得较快增长的背后，一方面是因为规模房企积极降价促销，牢牢抓住金九银十促销季，另一方面，购房者在疫情后需求释放加快。”

从年内累计销售情况来看，多家广东上市房企已经实现了对去年同期的赶超。Wind数据显示，1-9月份，万科、保利地产、中海地产分别实现销售金额同比增长3.61%、5.94%和4.3%，金地集团、招商蛇口实现1-9月份累计销售金额同比增长超过17%。

资深媒体分析师陈雷告诉《证券日报》记者：“品牌房企在改善产品方面有着更大的优势，而马太效应也依然在继续，因此即使在市场下行时，品牌房企依然可以保持销售额的较快增长。”

不改后市预期 拿地力度渐强

在销售较为强劲的同时，部分广东上市房企并没有改变对后市的预期，选择适度拿地，补充土储的意愿较为充足。

以万科为例，根据天风证券研报数据，公司在9月份新增加开发项目16个，新增计容建筑面积290.4万平方米，权益地价133.09亿元，占当月合同销售额的24.0%，较8月拿地力度提升了约3.8个百分点，较上半年拿地力度提升了约14.7个百分点。

另外Wind数据显示，保利地产在9月份同样新增房地产项目16个，新增计容建筑面积约404.03万平方米，权益地价约为134.54亿元，较去年同期增长约67.66%，环比增长约16.78%。招商蛇口在9月份新增15个项目，权益地价约为168.22亿元，较8月份增长高达5.31倍，同比增长也高达4.38倍，拿地势头凶猛，并且创造了2016年8月以来的单月权益地价新高。

王小嫱表示：“在三道红线高压下，积极拿地的房企财务指标相对较好，短时间内无需降负债，例如保利、金地只踩一条线，为黄色档，招商蛇口一条线未踩，为绿色档。另外，保利和招商蛇口属于央企，拿地也具备一定优势。”

值得注意的是，头部广东上市房企对一、二线城市的偏好依旧强烈。从9月新增项目的总地价占比来看，万科9月新增的项目中一、二线城市占比约为87%，保利地产新增项目中一二线城市占比约为84%，而中海地产、华润置地9月收购的地块则全部位于一、二线城市。

在此背景下，一、二线城市的优质地块成为房企竞相追逐的“香饽饽”。10月13日，深圳出让4宗居住用地，吸引了平安不动产、保利地产、金地集团、华润置地、中海地产、招商蛇口等在内的多家房企参与竞逐，最终中海地产、龙光集团分别获得一宗地块，安居集团拿下另外2宗可售人才住房用地，溢价率均为45%。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“对于财务状况较好的头部房企而言，只要金融杠杆处于比较合理的状态下，就会对优质土地做合理的储备。目前，房企对土地市场的预期比较积极，处于补库存的状态。”

陈晟还表示：“‘三道红线’本身就有一个缓冲期，并没有要求房企一蹴而就，更多的是一种降低负债的表态。在本就正常偏宽松的货币环境下，房企基于对核心城市圈未来市场的预判积极地做土地拓展，是比较合理的市场行为。”