李宇嘉：中央经济工作会议再提支持住房改善，推动房地产业向新发展模式平稳过渡

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12月15-16日中央经济工作会议在北京举行，在房地产方面，会议强调，效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性系统性金融风险。点评如下：1、2023年将防风险，保民生，作为房地产工作的主题和重点，即在房地产领域贯彻“底线思维”。具体来说，确保能交楼，避免大面积烂尾造成民生的问题，守住不发生系统性风险的底线，地产债务风险不会再次蔓延，特别是不会冲击到稳健经营的企业，以及国企和央企地产，地方政府平台等。做到上述这些，就坚持了底线思维，2023年的房地产工作就是合格的。2、化解存量已经爆发的风险，是2023年房地产工作的重点之一。从2021年下半年开始，头部民企地产风险开始爆发，到2022年底，绝大多数头部民企都出险了或大或小的债务风险。到现在，头部几家暴雷企业，其风险处置并未完成，在推进资产重组、收并购等方面紧张不及预期，这也引发了境内外媒体和机构对我国房地产可能硬着陆的猜测和担忧。3、此次提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。一方面，是存量风险处置，2023年要有明确的结果，以消除市场的担忧，才能缓解信心和预期每况愈下，导致百姓不敢买期房，存量出险项目迟迟得不到处置，这是供给端冲击需求端，形成供需两端负反馈循环的风险源头，必须要得到遏制；另一方面，留下来的企业，都是稳健经营的，坚守主业的，必须要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，才能实现转型和未来的发展。4、支持刚性和改善性住房需求，每次重要会议都会提，2023年更加重要。首先，解决保交楼、风险处置，前者需要增量资金，后者需要对市场的信心，这些都决定了需求端保持一定的活跃度；其次，2023年，由于外需下行，基建这两年提前发力，疫情后消费的动力需要提振，稳增长的压力很大；再次，不管任何时候，只要百姓有安居、美好人居的诉求，房地产的刚需、换房需求，都是存在的，要得到支持的。5、推动房地产业向新发展模式平稳过渡2020年以来，国家强调房地产的新模式，但第一次强调平稳过渡，这意味着近年来过渡的有点急了。所谓新模式，从供给侧讲就是租购并举，保租房、长租房，从群体讲就是新市民为主，从模式上讲，告别土地依赖，告别三高。这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役，激进过渡会造成风险爆发，行业大起大落。因此，二十大提出系统思维，就是短期与长期结合，增长与转型结合，各部门更要配合，不能一亩三分地6、未来预判此次会议，预示着房地产管理的基调开始变了，已经转向了全面稳定、复苏市场和需求。这是疫情后一揽子纾困政策的重要内容，也是扩大内需、构建内循环的重要一环。近期，热点城市松绑限购限贷，三支箭进场，供需两端开始全面发力，力度开始加大，就是有力的证据。由此，11月数据显示的行业和市场下行幅度扩大的趋势不可持续，市场和行业开始进入寻底和探底的过程。明年一季度，随着疫情的影响得到全面修复，地产将开始企稳，表现在资产价格下跌态势得到控制，销售、开发、开工等全链条下跌的态势将得到控制。率先企稳的是销售和价格，开工、土地和投资将滞后止跌企稳。对中央经济工作会议提出改善性需求的分析1、根据克而瑞统计，近年来改善性需求一直是购房的主力。从全国主要城市看，2021年新建商品住房三房产品稳居成交主力地位，四房成交占比延续增长态势。2019年三房户型已开始占主导，占比51.42%，2021年成交占比升至55.27%。2、未来，商品房市场要想短期内企稳，对内需和消费有带动，改善性需求释放是关键。在高房价的背景下，加上疫情冲击，收入难以短时期内提升，新市民为主的刚需很难启动。唯有依赖换房需求、改善需求，这是没有办法的。3、由此推测，强调改善，预计限购政策、二套房贷首付和利率，房屋交易税费等，可能都要调整。这样调整了，存量房会流转起来，把存量小户型、低价位的二手房释放出来，这也是新市民买房，或者说刚需买房的路径。4、现在，房屋循环和流通性太差，甚至比5年前还要差。二手房交易周期太长，深圳都要半年到一年，甚至都卖不掉，导致换房需求或改善需求，根本释放不出来。我们强调房地产良性循环，其中就包括新房和二手房的循环。但是近年来，新房交易占比上升，二手房占比相对下降，广东全国楼市体量最大，二手房交易不到新房的一半。这是不健康的，必须要改变。5、降低交易成本，优化流通环节，这也是近期国家印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中对于内需和消费提振所要求的。同时，也要加大房产中介为主的市场秩序和交易基础设施建设，这也是房地产新模式的重要内容。二手房流通起来，房屋装饰装修、室内生活设施更新换代、社区公共服务都能起来，这也是转型的方向，也是新模式的内容。