房子过剩时代到了

中国有多少房子？

6亿栋。你没有看错是栋，而不是套。这次房屋调查耗时3年，一共动员500万人员，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。

【资料图】

按照14亿人计算，平均2.33人一栋。不过6亿栋是全国城乡建筑物的总量，包含农村的自建房、城镇的自建房，这些往往一户人就是一栋建筑，还有学校办公楼之类的。

一、

根据住建部2022年1月公布的数据，全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房。这些年虽然农村人口不断往城镇转移，但是农村自建房还是保留的，有的每户还不止一栋。

我们在老家就有两栋，一栋是老房子，30多年了，从小在那里长大。另一栋是前两年盖的，因为父母平时也在北京，村里房子一年下来也就住个十多天。

这其实说明一个现象：村里的房子严重过剩了。其实，不只是农村房子过剩，很多城市里的房子也过剩了。黄奇帆曾说：中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子，未来肯定会有大量的房子会变被废弃掉。

原住建部副部长仇保兴在"2022中国城市高质量发展智库论坛"上说：目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。

二、

2020年，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。其中，我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

从数据可以看出，北京、上海、广东人均住房建筑面积小于平均值。一般来说，越大的城市人均住房建筑面积越少。这并不是因为大城市房子比其它地方建的少，而是因为人口流动。越大的城市人口流入越多，越小的地方人口流出越多。所以相比与人口，大城市目前的房子并不多，小城镇的房子就严重过剩了。

2022年，全国人口减少85万。随着结婚率、生育率降低，未来人口负增长的趋势大概率会持续下去。我们试想一下：人口总数越来越少，现有人口还在从乡村、县城、小城市向北上广深及强二线省会城市流动，这意味着小城镇本来已经过剩的房子会更严重，大城市房子不足的现状还将持续。

三、

印钞的速度太猛了。

2022年，M2增加28万亿，增长率达11.8%；2023年1月，M2增加7.38万亿，增长率12.6%。

去年，28万亿的印钞只换来6万亿的GDP增长。这么多的钱，流向商品则物价涨；流向楼市，则房价涨；流向股市，则股票涨。

2022年，通货膨胀率也只有2%。剩余的钱不会一直在银行系统里空转，迟早会流向楼市股市。因为其他地方根本无法容纳如此天量的资金，这意味着在相当长的时间里优质的房子和优质的股票还有较大的上涨空间。

四、

马云说未来房价如葱，不值钱；董藩说未来北京房价80万一平，很值钱。他们说的都对，不过马云指的是人口净流出、房子严重过剩的乡村、县城及小城市，而董藩说的是北上深等一线大都市。

房子的分化已经非常严重，北京一平米的房价可以在鹤岗买一套房子，但这并不说明北京的房子有泡沫，鹤岗的房子是捡漏的。恰恰相反，如果北京房子不限购，房价会比现在贵得多。

即使北京这样的地方，房子也开始分化。去年，东西城、海淀、朝阳等中心城市房价一直在涨，怀柔、延庆、房山、大型等地房价一直在跌。最近，北京开始实行"一区一策"。其中，房山区38个在售楼盘联合承诺，签订正式买房合同前提出退房，30天内退还定金到账！

"一区一策"也就意味着每个区都相当于"一个城市"，可以根据自己需求进行政策调整。这个政策实施的原因也很简单：因为有些区发展太好了，土地房子卖的也好，另一些地区则很惨淡，财政收入也相差巨大。根据自己的地区情况，实行相应的政策，从而维持房地产市场健康的发展。

未来，可能有更多的大城市实行相应的政策。

五、

谈到这里，结论已经很清楚。最后再做个总结：

1、中国的房子已经整体过剩了，但分布不均衡。乡村、县城、三四线城市过剩严重，一线大城市和强二线城市依然不足。

2、货币印的速度太快了，如此海量的钱必须找到能容纳的资金池，楼市就是最大的资金池。一线和强二线城市房价还有上涨的空间，但由于三四线城市、小县城及乡村房子严重过剩，不太可能出现全国性普涨。

3、未来楼市分化会更加严重，一些地方鹤岗化、一些地方香港化。"鹤岗化"的房子很可能会失去流动性，就是二手房很难卖出去了。

4、买房就买大城市核心区。即使一线大城市也开始分化，有些地方涨有些地方跌。相比之一，核心地段优质房产会继续上涨，城市偏远地方可能下跌。在大城市买房，要么选核心地段，要么选产业强的地方。

5、计划买房的，不论是刚需还是改善性住房，可以动手了。现在就是最佳时机。

6、房地产税的脚步越来越近。这次房屋普查，让全国6亿栋房屋拥有了"数字身份证"，说明开征房地产税的数据基础、技术手段等，已经齐备了。