李宇嘉：两部门延长金融支持房地产期限，商业性自主原则仍是政策基调

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1、政策延长的背景一是，市场下行超预期。为何要延长，央行讲的很清楚，即“综合考虑当前房地产市场形势，引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持”。也就是说，近期商品房市场销售端企稳不及预期、下调幅度较大。6月份，百强房企销售业绩下降28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。其中，尽管有同期高基数的影响，但市场走弱超出预期是不争的事实。二是，今年房企债务集中到期，房企资金链非常紧张。现在市场又下行，资金链更加紧张，预计保交楼的压力更大了。2、市场下行的影响当前，对管理层来说，市场下行最大的影响，就是冲击到保交楼。一方面，销售回款占资金来源的50%以上，市场销售下行，开发商资金紧张，无力推进保交楼；另一方面，市场销售下行，后续货值得不到盘活，金融机构、承接交付的企业（国企或平台）风险担忧加大，不愿意在保交楼上投入更多资金。3、以展期换空间延长的政策之一就是，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资展期或调整还款安排。为了推动金融机构延长政策，此次央行给出的政策优惠就是，2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。这样，相当于尽管贷款到期，或展期了一年，但由于不影响贷款质量评级，银行也不会催收，从而给了开发商喘息的空间。这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。4、政策效果评价延长的政策之二就是，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。前者是鼓励银行发放转向借款支持下的保交楼配套融资，后者是对配套融资形成不良的免于追责的强调。去年发布16条以后，专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是对暴雷房企、保交楼项目资产负债复杂，不敢也不愿意给予融资。此次延长政策，希望加大融资支持、突破困境。但笔者认为，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，此次发文仍强调商业自愿的首要原则、协商的原则，而不是强制。也就是，央行只是给出了鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行是否愿意这样做，仍基于风险收益平衡，如果算不过帐，债务关系复杂，后续无货值覆盖，或未来销售端继续疲软，预计融资投入支持保交楼的力度也不能太乐观。