近半个月已有4个二线城市取消限购,一二线城市限购如何调整?

“强二线”城市南京、大连调整限购政策。

9月7日深夜，“南京发布”发文称，为进一步优化购房服务流程，自9月8日起，南京玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。

同一天，大连发布楼市新政，其中包括“认房不认贷”、首套房首付比例降至两成、二套房首付比例降至三成、解除限购和限售等重磅内容。

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值得关注的是，自8月底以来，优化甚至是全面取消限购成为越来越多城市的选择，尤其是二线城市，沈阳、大连全面解除限购，南京取消核心四区限购，天津调整外围区域限购政策。在业内人士看来，下一步全国范围内更多城市完全取消限购将是一个趋势。

大连一步到位，全面解除限购

为满足居民刚性和改善性住房需求，进一步降低交易成本，支持居民合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，9月7日，大连发布了《关于进一步促进我市房屋消费的通知》（简称《通知》），涵盖了实施购房补贴、优化个人住房套数认定标准、调整优化差别化信贷政策、解除限购、满足合理售房需求、税收优惠等多条举措。

值得关注的是限购政策的优化。根据《通知》，居民家庭在大连市中山区、西岗区、沙河口区购买商品住房的限购政策解除，居民家庭在大连市购买商品住房的，不再受住房总套数限制，切实稳定住房消费，提振市场信心。

去年5月，大连曾部分优化限购政策，解除高新园区限购，保留上述三个限购区域。

不同于以往的小步伐调整，此次大连一步到位，全面取消限购。

今年以来，大连曾多次优化楼市政策，助力交易恢复，取得一定效果，但是从整体来看，大连楼市仍需要继续恢复。

根据中指研究院数据，今年8月，大连商品住宅成交规模为19.34万平方米，环比增加105%，同比缩减26%。整体来看，今年1-8月，大连商品住宅累计成交规模为128.79万平方米，同比缩减26%。

58安居客研究院院长张波表示，大连房地产市场的下行压力仍然较大。从58安居客线上二手房挂牌价格来看，9月均价为13515元/平方米，同比下跌9.05%。

近半个月，5城调整限购政策

值得一提的是，近半个月以来，已经有多地调整限购政策，其中包括南京、沈阳、大连、天津四个二线城市，以及三线城市嘉兴。

8月25日，浙江省嘉兴市发布《嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》，其中明确，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。嘉兴市出台新政，打响了下半年全面取消限购限售的“第一枪”。

9月1日，天津市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于进一步调整优化房地产政策更好满足居民刚性和改善性住房需求的通知》。其中提到，进一步加强精准调控，将天津市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行天津市住房限购套数及资格政策。这是下半年以来，首个“强二线”城市优化限购政策。

9月4日，沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。在此之前，沈阳执行的是二环内限购，此次新政意味着该城市的限购政策已经全面取消。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，很多城市会慢慢退出限购，这是接下来的政策趋势。即便取消限购，市场反弹的可能性不大，因为大家的买房行为、消费模式已经发生改变。

张波也表示，对于一线及个别热点二线城市之外的城市，限购的现实意义已经不大。在“房住不炒”的大背景下，中小城市已无投资性需求，即使取消限购也不代表市场会快速回暖。因此，下一步全国范围内更多城市完全取消限购将是一个趋势。

“强二线”城市限购放松节奏存差异，一线城市更多边际优化

从上述几个城市限购政策调整的方向可以看出，热点二线城市是根据自身情况部分优化或者是全部取消限购政策，其他二线城市以及三线城市则是全部解除限购。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，二线城市尤其是普通二线城市、三四线城市，去化压力更大。这些城市去化压力较大主要是因为市场步入深度调整期，其需求萎缩、需求总量不足的市场情况和一线城市不一样。因此，二线城市、三四城市更需要政策层面的支持。尤其是一些限制性的措施应该及早取消，比如限购、限价、限售等措施应该及早取消，以便提振市场需求，消化库存。

张宏伟进一步表示，像南京这样的“强二线”城市也取消限购了，预计能级高的二线城市，比如杭州、成都、武汉、西安、苏州等也会逐步取消限购，或者首先会采取类似于天津的措施——郊区取消限购、核心区维持限购，看看市场反馈怎么样，如果市场仍然有销售压力，去库存的局面并没有改变，那么接下来就可能完全取消限购。

张波认为，“强二线”城市的调整节奏会存在差异，限购放松的思路可能会根据城市特性有针对性调整，例如杭州的二手房市场降温明显，可能针对二手房的限购放松动作会更大；武汉的一手房去化压力大，包括前期的热门板块都有降温迹象，一手房限购的区域扩大可能是调整的主要方向；郑州的限购范围已压缩很小，不排除会和大连一样全面放开。

那么，一线城市的限购政策又会如何调整呢？张宏伟表示：“由于一线城市的需求量还是比较充足的，所以，不至于取消限购，最多是限购政策针对人才等定向宽松。而近期传言的一线城市郊区取消限购，我认为概率不高。”

张波还指出，对于一线城市来说，限购全面取消的可能性极小，但会根据市场情况进行边际优化，例如上海在9月对临港购房资格的微调就属于此类，同时会根据“认房不认贷”在一线城市落地的效果来考虑政策调整的节奏和力度。