破局“三重压力”的曙光

2021年12月召开的中央经济工作会议指出，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。快一年过去了，"三重压力"咋样了，这是不容回避的问题。从前十个月经济运行数据和人们的切身感受看，实话实说，"三重压力"不仅没有缓解，且有加大的趋势。

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但也要看到，中央和地方为破局"三重压力"，一直在努力。以承压最重的房地产业为例，7月28日中央政治局会议定调稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随后国常会4次部署房地产，从"合理支持"到"支持"，从"因城施策"到"灵活运用政策"，整体政策基调向宽松积极渐进。

近日有两则信息霸屏热搜榜。11月13日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（254号文），提出16条支持房地产市场平稳健康发展的政策措施（简称金融16条）。11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，明确为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，允许商业银行按市场化、法治化原则，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

业内人士称，这是自2014年以来，人行、银保监会与相关部门首次联合，公开为一个行业纾困解围。金融16条和对预售监管资金适应政策的调整，从房地产业供需两端发力，直击痛点，落点精准，给予了强有力的政策支持，释放的信号甚为强烈，对促进地产行业回暖意义重大，对整体破局"三重压力"也极具象征意义。

金融16条，针对房企融资、烂尾楼、受困房企和个人房贷的专项支持措施多多。

如确保房地产融资平稳有序。规定"稳定房地产开发贷款投放"，显然针对的是民营房企和央国企的融资不平衡（金额、利率、期限等）的现状；"支持个人住房贷款合理需求"，表明首付比例和利率下降更有可能；"稳定建筑企业的信贷投放"，意在稳定房地产下游产业；"支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期"，表明解决房地产面临的短期内偿债压力，可以以时间换空间和向地产输血；"持债券融资基本稳定及保持信托等资管产品融资稳定"，说明金融机构对债券融资态度发生重要转变，允许并支持合理展期。

如为"保交楼"提供金融服务。明确"支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款"，意味着国开行、农发行可以专项支持已售逾期难交付楼盘，防止烂尾稳民生；"鼓励金融机构提供配套融资支持"，预示着金融机构可以将已融资的项目进行再融资，对新发放的配套融资形成不良的相关机构和人员尽职的可免责。

如帮助受困房企风险处置。要求"做好房地产项目并购金融支持"，意味着鼓励资管公司介入房地产项目处置；"积极探索市场化支持方式"，表明金融机构鼓励资管公司市场化化解受困房企风险。

如保障住房金融消费者权益。提出"鼓励依法自主协商延期还本付息"，意味着因疫情失去收入来源的个人以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，可进行延期展期等调整；"切实保护延期贷款的个人征信权益"，表明个人住房贷款调整还款安排的，金融机构要妥善处理个人征信异议，保护消费者征信权益。

金融16条，针对优化金融机构的管理政策有重大调整。明确"延长房地产贷款集中度管理政策过渡性安排"，意味着对银行设置的"两道红线"，从趋严到放缓；提出"阶段性优化房地产项目并购融资政策"，目的是加快推动房地产风险市场化出清。

金融16条，针对住房租赁的金融支持思路更为清晰。提出"优化住房租赁信贷服务"，表明租赁住房项目放贷有可能不纳入房贷集中度管理，且贷款期限更长，利率更低；"拓宽住房租赁市场多元化融资渠道"，意味着金融机构支持发行信用、担保债券等融资产品，并可能增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。

三部委对预售监管资金使用的调整可谓众望所归。按照《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》精神，能为优质房企缓解流动性压力，对市场会起到一定积极作用；同时，保函置换的预售监管资金可用于还债这一创新点，将有助于房企化解多方面的问题，有利于稳定市场预期。

众所周知，我国房地产行业正在经历寒冬。多数房企业绩大幅下滑，经营难以为继，躺平、违约，已成为地产企业的常态。据中指研究院统计，百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅达到44%。中国房地产报援引Wind数据显示，今年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期，展期规模高达1193亿元，较去年全年增加1000亿元。房企中资美元债违约形势严峻，前三季度累计有36家房企美元债违约，比去年全年增加24家，涉券规模550亿美元，较去年全年增加368亿美元。业内人士直言，除了公开宣布违约的，不知道还有多少房企正在违约边缘挣扎。

房地产企业遭遇的困难，主要来之流动性压力持续加大。房地产企业的现金流主要来自两个方面：销售回款和融资。目前大部分民营房企面临的处境是，一方面，房子难卖，即使卖掉，大部分预售资金也要被严格监管；另一方面，金融机构不愿也不敢给民营房企借钱。

因此，尽管去年以来各级地方政府在房地产纾困方面已极尽所能，据CRIC完全统计，1-9月全国共计256省市累计出台494次放松政策，其中仅三季度就有137个省市累计出台167次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税托市等，但市场反应冷淡，效果不佳。

于是，呼唤国家层面的"大招"出台，成为业界和社会各方的共识。"大招"终于来了。金融16条和预售监管资金使用政策的调整，带来几个明显变化：其一，如何保交楼，以前的原则是救项目而不是救企业，现在则是要救能救的优质企业；其二，对预售监管资金使用的重大变化，带有明显的纠偏性质；其三，充分考虑到了疫情等原因带来的影响，高度重视住房金融消费者的权益保障；其四，为金融机构减压，对银行设置的"两道红线"，从趋严到放缓，鼓励金融机构为房企和消费者提供配套融资支持；其五，为房地产企业减压，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保障持债券融资基本稳定及保持信托等资管产品融资稳定。

房地产业是国民经济的支柱产业，具有占比高、影响大、带动性强等特点，此次央行、银保监会和住建部联合发声，调控力度之大超出了各方的预期，一定能起到稳人心、稳市场、促调整、促发展的作用。

但需要指出的是，"三重压力"的形成有一个过程，缓解、破局直至最终消除"三重压力"，也不可能一蹴即就。面对金融16条和预售监管资金使用政策的调整，市场、企业、政府和社会的接受与适应，需要时间；各方预期即信心，由弱转强需要时间；增强的社会信心传导到需求端和供给端，活跃和复苏经济，需要时间。特别是，房地产业正在经历洗牌和出清，"优质房地产企业"也已遍体鳞伤，他们重整旗鼓，肩负起重振地产业的重任，也需要时间。

我们姑且把金融16条和预售监管资金使用政策的调整，看作拯救房地产业、破局"三重压力"的一缕曙光。曙光已现，黎明也就不远了。

2022年11月15日于郑州