新房跳涨48%!北京这个区彻底飘了?

2023年的北京楼市，最先“热”起来的竟然是丰台区。

就在这两天，丰台放出今年的供地消息，直接把人炸蒙了。

(相关资料图)

西南四环外总部基地附近，前年限竞房新房售价6.7万，现在二手房6-8万不等。

而今年相邻地块的新房价格居然飙到了10万+，三年跳涨48%！

这一波涨价态势，房叔只能说海淀看了会沉默，朝阳看了会流泪。

要说这几年丰台新房价格是一直暗戳戳的在涨，但是发展速度却常让人诟病。

今天咱就来说说到底谁在花“重金”购入丰台的房子？

以及为啥这次大家都说丰台是彻底飘了，膨胀了。

首先，这些年因为北京各区发展特点不同，所以聚集的购房人群也各有特色。

比如海淀区的购房主力，高薪码农和沉迷鸡娃的家长。

像朝阳区更是汇集了一众白领精英和大小老板。

但说到谁奔着丰台区买房，房叔觉得可能大多数人第一反应答不上来。

但有人总结，就是人傻钱多的去丰台买房。

为啥这么说？

首先丰台这几年可谓是豪宅扎堆，以丽泽为中心的一众高端改善盘拔地而起。

单价都在10万+以上，面积段大多是150㎡起步。

所以基本上手握2000万才是入局丽泽豪宅的准门槛儿。

就算丽泽一直是发展得不温不火，但丽泽周边的房价可是率先坐着火箭飙了上去。

不过，房叔要说在北京能掏出2000个买房的绝对不怂，妥妥是奔着改善去的。

但为啥说是人傻钱多，是因为您有2000万为啥要买丰台？

因为总价2000万+的楼盘，不管是社区环境还是房屋品质，都能称得上是绝对改善。

但这只是说房子本身，咱们买房还得看周围地段，也就是所谓的城市界面。

丰台的大多数板块被高架桥、铁路隔开，因此难以形成规模化的豪宅群体。

所以提到豪宅，海淀、朝阳、顺义的知名项目都能让人脱口而出，丰台的豪宅却没啥存在感。

而除了丽泽商务区、总部基地附近外，丰台的商业更是屈指可数，可以说是与繁华绝缘。

最早更是因为聚集了做批发生意的外来人口，在固有印象里城南给人的感觉就是人口繁杂混乱。

所以与其说人傻钱多的才买丰台豪宅，其实是除了丽泽概念和环线优势外。

其他方面难以支撑起动辄10W+，高则15W+的房价。

颇为有点儿“疯抬”的意思。

但甭管买房人怎么众说纷纭。

丰台今年算是打定主意拉动房地产了，这也是为啥大伙儿说丰台今年是彻底飘了。

丰台2023年的出地计划，在《2023年度商品住宅宗地情况介绍》中完全明牌了。

供地达到12块之多。

看下来，网友的评价却非常扎心：

丰台怎么敢这么卖地的？

首先是从各处宅地的指导价来说，有点“强行”全面进入改善时代的意思。

首当其冲的就是开头提的郭公庄地块。

周边2020年的次新二手均价才不到7万，而地块西边的中海九号公馆和加来庄园则是北京城区内稀缺的别墅产品，二手均价也不过9万上下。

如果郭公庄新房指导价直接到了10万，大概率会把未来的房价利好都透支完。

此外还有8宗8万+地块，也有很多人认为不值。

比如西南五环位置偏僻的花乡羊坊地块，也是8万指导价。

还有青塔地块，距离地块3公里左右就是去年入市的华曦府。

当时开盘价格是7.5万/㎡，在城市界面和配套大差不差的情况下，一年间就涨价5000元/㎡。

其次就是，如此海量的新房供应，丰台真的能消化吗？

按照地产营销人的统计口径，丰台区2021年的新房成交套数是5282套，而2022年则跌到了3179套。

而新房库存量，则是从6540套，上涨到了7767套。

显而易见，去年丰台的新房供应是供大于求的。

而如果这12块地入市且假设没有流拍，那就是133.66万方。

按套均120平计算，预计12000套新房！

这个数有多吓人，要知道现在绿中介上丰台全部的挂牌二手房也才不到12000套。

如果有12000套新房入市，丰台市场光新房套数就逼近20000套了。

按照去年月均约300套的去化速度，光新房就得消化超过5年。

当然，说的是12块地今年全卖出去的情况。

但咱都知道房企现在拿地越来越谨慎，这12块地大概率也不是都有人买。

在丰台新房供应量如此巨大的情况下，房叔的建议就是，好好看看房企拍地热情如何。

到时候大家只需要关注各个地块的溢价率和报名热度，基本就能判断出各个板块的值得买指数。

丽泽的饼，还能画多久？

咱都知道，环线已经不再是北京买房的第一考虑因素。

重点在于产业对高端购买力的聚集效应，所以才会有“南三不如北五”的风向存在。

而反观丰台的楼盘，还是在用环线、城六区说事儿，难免有房价虚高之嫌。

要说产业，丰台这么多年为数不多能拿得出手的丽泽商务区，就连丰台人都难掩自嘲，10年了还是一嘴土。

从各商圈的写字楼出租率来看，丽泽近两年确实排名有提升，但跟东西海朝比还是弱势。

说到底，在丰台买豪宅的有多少是在丽泽、丰科上班的？

大部分都是西城海淀的外溢购买力，图的是房子又新又大，而根本不是买入产业未来。

但咱都知道，真正的改善客群追求的不仅仅是产品本身，还得看城市界面和配套。

而从配套来讲，就连昆仑域这种一枝独秀的豪宅神盘，也被吐槽公路噪音、高压电塔。

这种城市界面，确实不是一个豪宅社区应该匹配的。

而今年丰台计划出让的高价地块，也是连配套道路都还没建明白。

所以引群嘲的点就是，在产业、配套都还没做好的情况下，就急吼吼地拉高房价卖地赚钱。

可能是丰台预料到了这一波供地会引来大伙儿吐槽，所以同时还放出了大招（大饼）。

就在前几天，丰台宣布20个重大项目集中开工，总投资达到402亿元！

主要围绕丽泽商务区的尖端产业发展和基础配套设施开发。

说白了，围绕丽泽概念的钱还得继续烧下去，想买入的还是可以期待一下。

但问题就是丽泽这个饼，未来大伙儿是不是还有胃口吃得下去。

但不管怎么说，对于丰台房价的现状就是：

曾经的丰台你爱答不理，现在的丰台你高攀不起。