天天速读：被逼到墙角!今年北京新房,降价了...

赶在三批土拍前，一大波新盘要扎堆入市了。

【资料图】

这周末5个项目下预售证，取证房源超5000套；2个项目开盘；1个开放样板间。

开盘的分别是西红门御璟星城和衙门口中海学仕里；

御璟星城官方口径开盘卖了10个亿；

有了19号线的加持，也是帮项目助推了一把，但是由于同区域西红门橡树湾率先抢跑，截留了一些客户，所以这个成绩也算不错了。

再看中海学仕里，官方口径15.7亿；

由于项目户型成功出圈，再加上衙门口教育规划的利好，这个成绩在京西很突出了，据说115平四居秒光。

从项目开盘的情况看，今年首期开盘降价的不少。

比如学仕里指导价7.95万/㎡，首期开盘均价7.55万/㎡左右，御璟星城指导价6.6万/㎡，开盘价有6.4万/㎡的。

除此之外，还有京北的宸悦国际，也是早就喊出了降价的口号，指导价5.4万/㎡，据说开盘价格4.8万/㎡带精装；

房山春和印象，指导价4.5万/㎡，有些户型直接降到4万；

后沙峪中海湖光玖里，指导价5.97万/㎡，据说首次开盘价格可能在5.5-5.6万/㎡。

今年形势不好，各家也不端着了，这是去年少见的现象。

对了，这周末开放样板间的是后沙峪的中海首开·湖光玖里，这个项目前段时间入市开始声音就不小。

看到有人说湖光玖里论性价比可以干过奶西、崔各庄，论产品同样可以卷si朝阳这哥俩，甚至也能横着卷到同是京北的昌平.....

下面跟大家聊聊这个项目，看看值不值得入？

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传说的卷王，长啥样？

湖光玖里是中海首开合作项目，主要操盘由中海负责。在正式露面前，一直被传说中海将望京府搬到了顺义。

ps：2019年望京府开盘，14秒售罄，四面宽户型一战封神，妥妥的当年顶流。

（左：中海首开·湖光玖里鸟瞰图 右：中海望京府规划图）

从湖光玖里的鸟瞰图来看，与望京府的L型地块布局非常相似，户型设计也确实非常牛批。

话不多说，咱先直接看看具体户型图：

115㎡三居丨得房率85%左右

115㎡三居方方正正，标准的九宫格户型，边户中间户全明格局，8扇明窗，通风采光效果均佳。

大客厅3.8米面宽，再加上大阳台可以延伸空间感。

整体空间利用率很高，玄关收纳，独立家政间也很实用，主卧还做了能独立采光的梳妆台。

除了南向次卧2.8米面宽稍显紧张外，缺点不明显。

这个户型中间户面积在110㎡左右，区别在于北向次卧面宽要窄一点，梳妆台无法做出采光窗，更推荐边户。

138㎡四居丨得房率84%左右

九宫格户型，全明格局，餐客一体，南向面宽4米更大，采光更好。

入户玄关800库步入收纳体系被保留，厨房位于入户门旁边，买菜回来就能直接放入厨房；公卫也进行了干湿、洁污四分离的设计，全家使用更方便。

北侧卧室均在11平左右，中间非承重墙，可以进行拓宽为奢华大卧室。

155㎡四居丨得房率81%左右

四面宽四居室，能看出来是在当年望京府四面宽的基础上做了迭代。

14米的南向面宽，进深为10.85米，达到6：4的黄金比例，再加上阳台采光，空间感超棒，房屋也更加明亮阔气。

餐客厨做了4.4米的等宽处理，估计整块空间有接近44㎡。

全家庭型的户型居住品质超高。

187㎡四居丨得房率85%左右

这个大四居分布在小区核心位置，整体面宽为16.3米，进深为10.4米，将面宽进深比放大到极致。

奢阔的6米宽厅，连通餐厅，整个客餐厅面积近60平米，轻松容纳聚会。

双套房设计更加贴心，南向次卧不需要跨越大客厅去卫生间，更加适合家里的老人居住让生活更加方便安全。

中海的户型设计确实很牛，周末开了样板间同事去看了一眼，感受极佳。

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板块配套咋样？

项目位于顺义区后沙峪，具体是在火沙路与裕庆路交叉口西北角，距离地铁15号线花梨坎站约2公里，不算临铁房。

对于需要依靠公共交通出行的可能就没那么方便了，有车一族还可以。

后沙峪靠近主城区目前除了没有地铁这个弊端外，生活配套还算完善，是顺义区的热门板块。

区域定位为一流的国际化商务宜居区，主要面向高端改善人群。

规划为环境优美、产城融合、宜居宜业的国际化城市组团。

作为首都机场的临空经济示范区，后沙峪相对有较多的政策和资源扶持。

根据最近下发的《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》；

顺义南的后沙峪和仁和镇将会成为发展重点，板块规划有15号线，北部联络线，R4一期，S6号线，城际联络线等。

未来后沙峪将成为国际化的新国门展示区，环境、医疗、教育、商业等将得到国际化的全面提升。

目前来看，后沙峪的各项配套数量和水平也算顺义天花板了。

后沙峪享有中央别墅区生态地标罗马湖公园和商业地标祥云小镇的双重优势。

落到项目来看，交通上湖光玖里周边有三横：机场北线、火沙路、京平高速，三纵：京承高速、天北路、京密快速路。两公里外是15号线花梨坎站， 6站抵达望京。

教育上，周边约10公里范围涵盖16所国际学校；两所西城名校北京四中（顺义分校，已招生，距离2.1公里）；北师大附中（顺义分校，规划在建中，距离3.7公里），2019年3月在后沙峪镇开建。

商业上中粮祥云小镇、欧陆广场、温榆广场、荣祥广场、北京赛特奥莱、山姆会员店、斯普瑞斯奧莱都在附近。

医疗上，有友谊医院顺义院区（西北侧3.2公里，预计2023年建成）、北京和睦家医院和睦家京北妇儿医院、顺义区空港医院等。

另外，项目附近高端休闲配套不少，西侧1.3公里，330亩水域，是中央别墅区“后海”之称的罗马湖公园。

还有多个高尔夫俱乐部，马术俱乐部和各种美术馆。

自住来讲，非常不错。

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降价开售，适合谁买？

后沙峪内部多年空档期，自南部新国展和光瑞府之后再无上新；

周边的二手房价格在3~6万，收尾的限竞房平层据说也卖到5.6万，所以湖光玖里开盘价做到5.5万/㎡的话，性价比是非常高的。

这里适合什么人群呢，一养老，二不用进城上班的有钱人，买一套自住体验感是非常不错的。

这里没有地铁，对通勤一族来讲其实不是特别方便，没车的慎入。

另外，投资就更不建议了，虽然后沙峪算是顺义小天花板，但放在整个北京来讲，它的成交量和换手率其实并不高。

可以看到后沙峪过去一年的房价走势并不乐观，基本处于横盘状态。

开头说到湖光玖里的入市可以卷到朝阳几个大盘，就产品力和性价比来讲这么说没毛病，但如果看升值空间还得结合板块，顺义肯定是干不过朝阳。

今天就说这么多，欢迎大家留言说说你觉得湖光玖里咋样？