鸿园片区要划进郑东新区？！

这一次,鸿园可能要划进郑东新区了？

3月10号,金水区人民政府的官网发布了一条题为"关于撤销《郑州市人民政府征收土地补偿安置方案公告》的公告”,公告内容如下：

官方的表述：因金水区与郑东新区面积发生变化,原来属于金水区的安置补偿,现作撤销处理。

(资料图片)

那是不是可以理解：这几个村子的拆迁补偿,金水区不管了,后面可能是郑东新区接手了？

而根据《郑州市人民政府征收土地补偿安置方案公告》显示,这三个村子,正是位于鸿园和杨金的1号小金庄、2号任庄、3号北录庄。

左右滑动查看更多郑东新区如果——我是说如果——能接受金水区的征迁工作,是不是意味着：期盼已久的,鸿园片区划入郑东新区这件事,终于要提上日程了？很长一段时间,大家都觉得,鸿园片区,甚至整个杨金,迟早都是要划给郑东新区的。‍‍‍‍最明显的证据是规划,整个金水科教园区的规划文件,挂的头衔是 「郑东新区北部区域」。左右滑动查看更多

字面理解,杨金这个地区,是按照"郑东新区”的北部区域来规划的——注意,出发点是"郑东新区”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且,郑东新区和金水区,管辖面积发生变化,并不算太难的事。‍‍‍‍

首先,一个冷知识。郑东新区并非严格意义上的行政区,管理机构是管委会,并非区政府；东区很多居民身份证是金水区、管城区和中牟县。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

说白了,郑东新区是赋予了一定管理权限的开发区,其管辖范围来自周边的行政区。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

郑东新区事实上也一直在扩围,管理范围在不断增加。‍‍‍

比如,2011年左右,中牟白沙划入郑东新区代管。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在的龙子湖办事处,2005年以前就是归金水区管辖的姚桥乡,后来归了郑东新区。

而隔着一条连霍高速的兴达路办事处（鸿园片区）,就不能成为下一个姚桥社区吗？从官方文件看,似乎越来越近了。为什么大家期望从金水区变东区？因为,少了建设的不确定性,增加了发展的确定性。举个例子,整个金水科教园区,占据了四环内的优质地段,但为什么基础设施建设非常滞后？作为中原资源高地的北龙湖近邻,为什么杨金很多路都修不通,甚至暖气不通？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有人曾分析,可能是怕"孩子养大了被人抱走”——金水区出钱出力把片区建设好了,转头划给郑东新区,这不是竹篮打水一场空？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍这种说法未曾得到证实,但非常可以理解。换任何一个领导,在不确定的片区投入大量资源,都不算是个值得干的事儿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍假如,未来有一天,一旦鸿园划进了东区,政令统一后,一切会不会大变样呢？没有管辖区域的悬念和争议,不管是金水还是东区,都会好好建设四环内的优质片区,投入更多的资源,把暖气、道路、教育、医疗等配套缺项补齐,实现区域价值的爆发式提升 ,包括且不限于几个方面：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍1.路通的更多。通往北龙湖的龙源路、龙津路、龙沄路、明哲路,特别是龙源路的打通,将会贯穿CBD-北龙湖-金融岛,从鸿宝路—龙源路开车到北龙湖北岸的中原科技城、金融岛只需要10分钟的路程,可以缩短一大半时间。鸿宝路修通后,信达时代国著、广汇湾、瀚海尔湾、天伦城,不必再绕东三环,直接沿鸿宝路转龙沄路抵达北龙湖北岸的龙湖艺术中心、健身中心。明理路、博学路、鸿苑路打通后,鸿园、清水苑、秀水苑、康桥香麓湾、碧桂园天玺湾、天伦城的业主们,可以10分钟达到龙子湖大学城。还有,年初就开工的新龙路,贯穿高新、惠济、金水、郑东新区,全长21.3公里,双向六车道。甚至,连霍高速北移到黄河南……2.地铁将会更多。最近的十四五公共交通规划,1号线北延到鸿园、6号线东北段通过杨金,并且与1号线交汇。不仅串联了龙子湖、高铁商务区、CBD、北龙湖,打破了区域无地铁的魔咒,并且形成一个小型的区域地铁网。3.学校将会更多。除了已经招生的金水区第二实验小学、纬五路一小东三环校区,郑州市一〇三高级中学、郑州第三十一高级中学、今年秋天计划招生的省实验北校区,未来还有郑州一中金水校区、优胜路小学等顶级教育资源。随着鸿园划进东区后,这些配套必将会加速落地,从而兑现成资源,自然也就会反馈到区域房价水涨船高。

楼参写过很多次鸿园片区,应该是众多楼市自媒体里最力挺这个片区的,没有之一。‍‍‍‍

为什么,因为巨大的预期差。

在资本市场,预期差=利润；在楼市,预期差=房价涨幅。

房价能涨多少,取决于片区、城市的变好程度,变化越大,房价涨幅越大。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

简单点说,没学校、没地铁、没医院,房价能卖1.5w,如果有学校、路打通、医院商场建好了,会不会卖2w呢？‍‍‍‍‍

关于鸿园片区,很多人发出质疑声,政府支持力度不够、生活配套不到位、城市界面有待发展、机场噪音……

但我们换个角度来看,这些不正是预期差兑现的窗口期吗？简单点说,就是现有资源不足和未来越来越好的变化之间,这些变化远的如行政区划入东区,近得如省实验等学校落地、明理路鸿苑路的打通等等,每一个利好落地,都支撑房价向上涨一波。

正是基于这些预期差,鸿园片区的房价才更有成长性,关于片区的成长性,我们有以下几点思考,供大家参考。

第一,北龙湖北岸规划为中原科技城,顶级产业落位后,大量高收入群体和改善居住需求爆发,未来发展潜力巨大,就像有阿里巴巴的未来科技城之于杭州一样。

第二,紧邻顶级资源。北龙湖是未来城市资源高地,鸿园片区和北龙湖、龙子湖都仅是一路之隔,未来随着连霍高速外迁,天堑不再,顶级资源打通,价值无限。

第三,提升空间巨大。鸿宝路周边城市界面滞后,但作为四环内的主城区,基础设施很容易被填满。一旦配套到位,面貌更新,楼市价值将被重估。

第四,开发商强,产品够好。鸿园6期、康桥香麓湾、信达时代国著,无论是地块素质还是产品规划,在郑州市场上都是不折不扣的好产品,这里将是纯粹的高端改善区域,长期潜力巨大。

第五,区域价值足够稀缺。环顾主城区,同等价位区间,同样宜居的区域素质,你还有没有更好的选择？没有了。

这样的鸿园片区,甚至整个杨金,一旦划到东区,补齐短板,该会怎么样呢？‍‍‍‍‍

那画面太美,我不敢看……