15城完成第三轮土拍 底价成交、低溢价成为主流

顶端新闻·大河财立方记者 朱娟

全国22个热点城市已有15城完成第三轮供地。

(资料图片仅供参考)

10月22日，郑州公共资源交易中心发布今年第三轮集中供地公告，共推出23宗涉宅用地，共计占地面积114.1万平方米，规划建筑面积333.4万平方米，总起始价172.7亿元，预计11月25日进行交易。

随着郑州发布第三轮集中供地公告，截至目前，全国22个热点城市中除长春、重庆、沈阳外，其余19城均已发布今年第三轮集中供地公告。同时，19城中除济南、长沙、成都、郑州外，其余15城已完成第三轮集中土拍。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，15城第三轮集中土拍共成交284宗地块，整体平均溢价率为2.75%，较今年第二轮下降1.02个百分点;平均流拍率为5.02%，较上轮下降0.6个百分点;底价成交占比达73.94%，明显高于今年前两轮。

底价成交、低溢价成为主流

受楼市持续下滑和多数房企资金承压影响，第三轮集中土拍底价成交、低溢价成为主流。

以刚结束第三轮集中供地的南京为例，原计划出让46宗地块，但在开拍前几天14宗地块被宣布延期出让，且全面取消毛坯限价制度。即使如此，剩余的32宗地块仍出现一宗地块流拍，27宗地块底价成交，仅有一宗地块触顶需摇号，3宗溢价出让。整体平均溢价率为2.58%，相较首轮的4.25%和二轮的2.88%，进一步下降。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为，南京本次土拍罕见地取消了所有地块的毛坯销售限价，意在提供给房企更多的利润想象空间，但由于房地产市场热度尚未恢复，房企拿地仍然比较谨慎，土拍热度没有明显改善。“从南京三批次土拍的拿地企业结构来看，延续了其他城市城投等平台公司进场托底的态势，此次拿地企业多为地方城建和城投公司，进一步反映市场热度不足。”

在南京之前，天津、广州、武汉等城市也完成了第三轮集中供地，整体热度也不高。

10月17日，天津完成第三轮集中供地，推出的15宗涉宅用地中，有14宗底价成交，1宗溢价成交，整体平均溢价率仅0.13%。

10月10日，广州将18宗涉宅地块摆上货架，最终13宗以底价成交，仅2宗溢价成交，3宗流拍，揽金479亿元，整体溢价率仅0.5%。相比第一、二批次集中供地，广州第三轮供地幅数与金额均创下年内新高，但市场热度却明显下降，多宗地块仅一家企业报名，且没有一家民营房企参与。

在武汉第三轮集中供地中，出让的31宗住宅用地提前中止了4宗，余下27宗也仅1宗触及地价上限，其余地块多依靠本地国资托底，整体溢价率仅0.1%。

再看土拍热度一直较高的上海，在第三轮集中供地中，出让的35宗地块仅8宗触及中止价，24宗以底价成交，整体溢价率降至2.27%，且26宗均由国企央企及城投类公司竞得，占总成交幅数的74%。不止上海，北京第三轮集中供地中也仅一家民企参与拿地。

相比之下，第三轮集中供地热度最高的是宁波，10宗地块中有3宗触顶摇号，成交溢价率达8.59%，是已完成三批次集中供地城市中溢价率最高者。

诸葛找房数据研究中心分析人士认为，第三轮集中土拍整体溢价率进一步下行、底价成交现象增多，主要还是受多数房企资金承压的影响，地方城投托底拿地。不过，流拍率持续下降也是向市场传递一定的积极信号。

第四轮集中土拍大幕拉开

第三轮集中土拍尚未全部结束，第四轮集中土拍的大幕已正式拉开。

今日(10月25日)，无锡第四轮集中供地竞价结果出炉，13宗地块均以底价成交，总成交价163.78亿元。无锡是22个热点城市中首个完成第四轮集中供地的城市。

与去年不同，今年部分城市集中供地批次有所增加。今年上半年，包括厦门、济南、青岛、重庆、武汉、郑州在内的城市明确，集中供地将从三批变为四批。其中，郑州曾发布公告称，第二、第三、第四批次住宅用地集中出让活动拟于7月、9月、11月组织实施。

据不完全统计，截至目前，已经有苏州、南京、北京、天津等城市陆续挂出年内第四批地块相关信息。

如南京，在完成第三轮集中土拍前就已经发布了第四批集中供地公告，共推出4宗地块，总用地面积约11.22万平方米，总起始价66亿元。

还有苏州，第三轮集中土拍收官仅两天，第四轮集中供地就挂牌了20宗地块，总出让面积约89万平方米，这批地块将在10月31日进入限时竞价阶段。

为什么部分城市要增加供地次数?张凯表示，自去年开始执行的集中供地政策，其目的是稳定土地供应预期，从而达到稳房价、稳地价的目的。但在执行过程中，集中土拍对房企短期资金产生影响，也在一定程度上引起了土地市场的震荡。增加一批加推，一方面通过分散土地供应时间上的集中度，为房企降低短期内的资金压力;另一方面，通过增加一批供地，可以在现阶段有效补充土地财政收入。

第四批供地预计成交结果会如何?张凯表示，第四批次供地全部集中在今年第四季度，理论上来说这些地块很难在年内完成开盘并形成有效回款，导致这批地块对于房企的吸引力有一定程度的下降。叠加当前房地产市场形势尚未有明显回温，预计市场的反应一般。第四批次土拍或仍将延续低温态势。

“自去年三批次供地以来，各地纷纷通过降低土拍门槛、降低实际地价等方式刺激房企积极参与竞拍。尽管地块的利润空间相较于去年表现火热的一批次有明显提升，但由于营销端表现持续乏力，房企参拍意愿难以有根本性的转变。截至目前，土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域，以及存在限价倒挂的区域，其根本原因也是房企对其去化速度有信心。土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关，只有当房地产市场热度有明显改善之后，土地市场的信心才能够全面恢复。”张凯说。