百强房企拿地节奏放缓 土地出让政策持续优化

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

2023年开年以来，房企在土地市场上的投资尚未出现明显回升，土地成交金额和价格仍处低位。从市场机构的统计数据来看，1月份仅绿城、华润、建发等企业有少量拿地。

为了吸引房企参拍，不少重点城市从去年开始就在不断优化供地条件，持续加码优质地块供应。

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业内人士指出，今年城市之间的土地市场热度分化将进一步加剧，企业在选择城市时应谨慎进入，“安全”应成为2023年房企选择城市的重要标准。

房企纳储意愿仍较低

受市场环境下行、重点城市中仅一个城市进行了土拍以及春节假期错峰等影响，1月份房企拿地节奏并无明显回升。根据中指研究院近日发布的1月份百强房企拿地榜单，TOP100企业拿地总额591亿元，同比下降29.4%。

从拿地企业来看，根据克而瑞的统计，2023年销售百强房企（全口径）在1月投资基本暂缓，仅绿城、华润、建发等在高能级城市有纳储。这主要是因为集中供地仍在“间歇期”，而其余低能级城市难以吸引品牌房企投资。

结合市场机构的数据，1月份拿地企业多为地方城投及当地民企。拿地金额百强中有近一半为城投企业，有近三成为规模相对较小的本地民企。从新增货值来看，绿城中国、广州润川房地产开发、中关村发展占据榜单前三位。其中，绿城中国以累计新增货值83亿元占据榜单第一；广州润川房地产开发、中关村发展紧随其后，累计新增货值规模分别为75亿元和66亿元。

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。1月份，长三角TOP10企业拿地金额为124亿元，居四大城市群之首。同时，从全国住宅用地成交总价TOP10来看，1月入榜地块中多数位于长三角地区，成交金额门槛为10亿元。

土地出让政策持续调整

从2021年下半年起，土地市场开始遇冷。2022年，伴随着房地产市场的下行，土拍热度进一步下滑。

为吸引房企参拍，不少城市持续优化供地条件。2022年，在土地市场不断遇冷的情况下，各地加大“因城施策”力度，对集中供地模式作出局部调整。多个城市将集中供地批次增加到了四批次甚至更多，向“少量多次”转变，以此来降低房企资金压力、尽量减少项目入市后竞争。

同时，部分城市还由“降地价”向“降实际地价”转变，减少配建、自持等，摇号/抽签成为标配。比如深圳在去年四批次供地中由限自持、竞自持调整为限安居、竞安居，将自持改为可售，减少房企资金沉淀。

此外，多数重点城市还普遍降低了企业拿地门槛，如降低企业资质要求、降低保证金比例、延长土地出让金缴清周期等。

但从2022年22城供地计划完成率来看仍不及预期，根据中指研究院的统计，22城平均供地计划完成率为58.47%（未剔除综合用地中的非住宅部分）。仅合肥、无锡、上海、厦门4城完成全年供地计划。长三角地区平均完成率为92%，而长春、重庆完成率仅为16%。

伴随着土地热度的持续下滑，城市之间的热度分化也愈加剧烈。另外，从利润率来看，北京去年四批次平房地块利润率达12%，上海四批次顾村地块利润率达15%，深圳龙华民治街道地块达18%，而对比无锡五批次奥体地块(绿城)利润率则为9%。

从2023年开年以来已进行地块公示的城市来看，土拍政策仍在不断优化中，比如北京提前三个月发布2023年第一批拟供应商品住宅用地项目清单，为企业预留了充足的投资决策时间；天津开年第一宗宅地单独供应，相较于去年明显缩量。

对于土地市场走向，中指研究院土地事业部负责人张凯指出，2022年土地成交缩量，实质财政压力会在2023年显现。他认为，在财政压力下，不少城市会继续优化供地条件，“少量多次”，降低房企参拍门槛，同时也会增加保障性住房用地公开供应(如广州、深圳、北京等)。而非核心城市地价则存在下调空间。

同时，张凯认为市场结构分化将更加明显，这是因为核心城市需求端“四限”政策仍有大量放松空间，经济发展水平高、公共基础设施完备，对流动人口的吸引力强。而三、四线城市政策放开空间有限、人口流出、库存高企，因此他建议房企谨慎进入这些城市。