从预售到现售，还有多远？丨李宇嘉地产笔记

NO. 1｜壹

近期，有4个省明确试点现房销售！

(资料图)

比如，正在为保交楼、烂尾楼等问题楼盘焦头烂额的河南省，提出以郑州、开封为试点，探索预售制度改革和现房销售。保交楼和处理问题楼盘，估计是当下各地住建部门的头等大事。若新房达到交付条件，才能卖，估计就没有停工、没有烂尾楼了，住建部门也轻松一些。

事实上，即便政策不提，近年来现售的商品房占比也在悄然上升。很简单，若某地出现房企暴雷，在售新盘无法交付，则必然会影响当地百姓买预售房的情绪。不久前，笔者在几个地方调研时，谈到为何本地新房销售下跌那么大时？住建部门告诉我，百姓被这两年的烂尾楼吓坏了。

去年以来，凡是现房销售的新盘，业绩也相对不错。2022年，全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%。其中，期房销售面积同比下滑29.6%，而现房销售面积同比降幅仅仅为2.3%。

图1全国现房销售面积及同比增速

数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

2021年6月，全国现房销售占比9.5%，随后该指标快速攀升，到2021年12月为10.4%，2022年12月为13.9%。也就是，每卖7套房，就有一套是现售房。经过3年改革试点，海南现房销售占比明显提升。2020-2022年，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。

表1 2022年31省份现房销售规模占比

数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院

NO. 2｜贰

当然，除了海南以外，现售房还有几种情况：

一是很多楼盘卖得慢、卖不动，而工期在推进，慢慢就变成现房了，比如很多楼盘的尾盘或最后一期；

二是前几年地价很高，开发商不想降价出售，不得不以时间换空间，一套一套卖，熬成现房了；

三是深耕本地的小房企，没搞过高周转，资金链不紧张，项目不多，不愿意降价，也变成现房了。

但总的来说，现房销售占比上升，是市场倒逼的结果。期房不再那么受欢迎了，购房者更加追求房屋的品质，供给端必须要适应“上帝”的偏好。也就是，有什么需求，就有什么供应。之前，之所以现房销售推不下去，不是政策有什么问题，而是需求不足，或者时机还未成熟。

预售制度，本质上是一种融资模式、加杠杆模式，也就是开发商向购房者融资。一直以来，预售款（定金+按揭贷款）占到开发商资金来源的50%左右，是开发商最大的一笔融资。有了这笔资金，开发商既可以拿来还掉购地的“前融款”，也可以还开发贷款，或继续去拿地。

而且，预售制下，更容易出高价地、出地王，后者是楼市繁荣的源泉！

这就是开发商为啥拼命挪用预售资金的原因。很简单，监管层不断紧缩开发商外部融资的背景下，这一笔规模最大、成本最低（无成本）的资金，是开发商实现高周转的“利器”。所以，从2015年开启高周转以后，销售面积一直大于竣工面积，增速剪刀差高达10个百分点以上。

也就是，期房大行其道，且推迟竣工交付是普遍现象！

那么，为何那时购房者接受预售房呢？很简单，大家care的焦点在于“买房”、“房价上涨”。只要买到房了，房价上涨了，就行了。当然，也关注房屋的品质，但对于大多数人来说，这是其次。既然有这样的需求，供给端也就投其所好，即更多宣扬规划利好、房产增值前景。

很显然，房屋质量就下降了！

预售作为融资手段，意味着房子的居住属性被削弱。2015-2021年这一段时间，房屋的金融资产属性非常明显。地方政府希望规划带动卖地，卖高价地；“开发商+金融”这个利益复合体，以高周转、高杠杆为载体，希望实现投资红利；购房者更看重的是房价上涨的资产收益。

房地产上下游，也是一荣俱荣。甚至，连建筑施工单位、供应商，也都在帮开发商融资，套取这个链条上的利益。在这种情况下，取消商品房预售，转向现售，这个游戏就玩儿不下去了，无疑也损害了包括地方政府、开发商、金融机构、上下游、购房者等各方的利益。

所以，即便推现售，也是行不通的。

NO. 3｜叁

形势完全变啦。

首先，大家更关注居住品质了。

现在，资产收益没有了，就更关注房屋的居住品质了。最起码，房子能交付吧！说来也唏嘘，房地产市场化20多年了，现在居然连最基本的“交付”，都保障不了，还谈什么高质量发展。

当然，这也不怪地产人。当房子更多体现资产属性、金融属性时，考核的是其融资能力和增值能力。只有当重视民生属性了，回归到居住了，竣工、交付、质量等等，这些指标才会摆上台面。

现在，“房住不炒”深入人心，房价只涨不跌的预期逆转了，大家浮躁的心境终于平静下来了，开始关注住家这回事。这时候，发现那些预售的房子，有诸多的问题，比如道路不通、学校没开、菜市场没有，甚至出现墙体裂缝、漏水等，和规划、营销宣传的完全不一样。

其次，开发商暴雷以后，玩儿资产运作的开发模式，大白于天下。哦，原来很多开发商并不是真心盖房子的。房子卖完了，钱被套走了，留下一个烂摊子给购房人。那谁还敢买预售房？

不仅是暴雷的房企，即便时未暴雷的，甚至是一些地方国企开发的项目，在竣工交付时，“货不对板”、“以次充好”、“虚假宣传”的现象也很明显。不久前，笔者家附近一个国企开发商的项目收楼，业主们一大堆吐槽，重新装修的不在少数，有的甚至把原装修全部砸掉了。

就是说，靠预售来融资，高周转，不是一家两家房企的事情，是普遍的事情，只是程度不同而已。

可以说，预售制度下的乱象，是那个时代的必然，也是时代之错。

当初，之所以选择预售制度。一方面，城市化、工业化、房地产市场化快速推进的时期，房屋供应不足，需要加速供应；另一方面，前端成本太高，投入太大，比如土地价格高、融资成本高，如果要现售的话，由于建设周期长，要么开发商承担不了，要么房价就会大涨。

更重要的是，预售能加速卖地、加速区域开发，带动上下游，对地方GDP竞标赛和全国经济增长有好处。前些年，各地大搞新区、开发区，修地铁，搞招商，没有土地财政还真不行。

所以，预售有很大的贡献！

NO. 4｜肆

现在，我们要告别这种无序、低质量的增长，转到高质量的轨道上。而老百姓基本的居住空间需求也满足了，开始转向品质化的需求，比如功能更好、更加绿色、物业服务更好、配套更好等等。也就是，好房子、好小区（物业）、好社区、好片区（教育医疗等配套等等）。

更重要的是，现在不缺房子了。不用担心现售以后，导致供应紧张，房价上涨。我们看到的商品房库存，其实是在售库存。如果将在建未批售、已批未建算在内，再加上海量的二手房挂牌，以及城市更新把不符合居住品质的房子拆掉，再建设新房子，总量是足够足够的了。

而且，房地产探索新模式，其应有之义就是要从“高杠杆、快周转”，改变到“低杠杆、重运营”。也就是，行业洗牌以后，存活下来的企业，一定是适应新模式的。这样的话，前端成本就大幅下降了，靠预售来平衡资金的必要性下降了，加上百姓的诉求，现售水到渠成。

当然，现售推行，要有一些前提条件，比如地方要告别土地财政。如果卖地经营城市还大行其道的话，必然还要靠卖高价地驱动楼市繁荣，现售很难有空间；再比如，融资空间要打开。因为，很大程度上讲，过去房地产确实不是实体经济，所以融资一直偏紧，特别是资本市场。如果转向了现售，考虑到建设周期拉长、成本增加，客单价太高，融资不放开，很难大面积推开。

当然，形势比人强，需求端是最具决定性。当百姓更关注品质时，其效果比政策强推更明显。

最后再讲一点。尽管现售的时机来了，但转向现售是谨慎的。因为，告别土地财政本身就是一个渐进的过程。未来一段时期，必然是预售与现售并存的开发时代。如果预售资金能监管好，预售挺好的。但问题是，很多地方实在无法监管好（这是现实情况），那就转向现售。

改革往往是倒逼的。现在，现售房能占到1/7，已很不容易了。未来，这个比例会逐步提升。